Intersecção entre proptechs e fintechs. Resultado na interseccionalidade de real estate fintech.

Até para o cliente mais organizado financeiramente, o primeiro imóvel quase sempre vai incluir um crédito imobiliário. Afinal, não é todo mundo que tem o valor de um imóvel guardado no banco.Dizem que o corretor de imóveis focado no Casa Verde e Amarela é uma pessoa que precisa se preocupar mais em resolver questões financeiras do que a venda do imóvel em si.Por essas e outras, há uma grande tendência de o mercado imobiliário ficar cada vez mais próximo do mercado financeiro. E surgem as real estate fintechs.&nbsp;<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/real_estate_fintechs_d678c1d09c/real_estate_fintechs_d678c1d09c.png" alt="Intersecção entre proptechs e fintechs. Resultado na interseccionalidade de real estate fintech."><figcaption>O conceito das real estate fintechs. Fonte: Terracota Ventures</figcaption></figure>A Amazon, quando começou a implementar o conceito <a href="https://www.amazon.com.br/dp/B00FOQRNN2/ref=dp-kindle-redirect?_encoding=UTF8&amp;btkr=1" target="_blank" rel="noopener noreferrer">"The Everything Store",</a> apostou numa ideia que poderia impulsionar vendas de ponta a ponta, em diversas categorias de produtos. Porém, esse conceito <a href="https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-01-12/with-no-amazon-for-housing-fintech-is-working-on-better-real-estate-technology" target="_blank" rel="noopener noreferrer">ainda não existe no mercado imobiliário</a> (em inglês).O principal motivo é que é realmente difícil ser excelente em todas as pontas do mercado imobiliário, e nunca ninguém conseguiu fazer isso.Aqui no Brasil, já tivemos movimentos nessa direção. Alguns exemplos:<ul><li>Do mercado financeiro na direção do imobiliário: Santander era dono do WebCasas, mas pecavam por terem poucas opções de imóveis.</li><li>Do mercado imobiliário na direção do financeiro: Lopes oferecendo soluções financeiras da CrediPronto (do Itaú), mas pecam por terem poucas variedades de linhas de crédito.</li></ul>A Terracota Ventures mapeou <a href="https://www.terracotta.ventures/mapa-de-real-estate-fintech" target="_blank" rel="noopener noreferrer">121 real estate fintechs</a> somente no Brasil, que estão propondo novas soluções em quatro etapas da cadeia: Aquisição, Propriedade em Uso, Construção e Locação.Há uns seis anos, só se falavam em fintechs no Brasil. Há uns três anos, as construtechs começaram a disputar essa atenção. Talvez as real estate fintechs sejam as próximas.

Unindo o mercado imobiliário com o financeiro, as real estate fintechs vêm se destacando, e no Brasil já temos 121 startups.

Real estate fintechs propõem solução de ponta a ponta

Logo da Negócios em Expansão da Exame, nas cores roxo, azul escuro, azul claro, vermelho e branco.

A Exame criou um ranking chamado&nbsp;<a href="https://exame.com/revista-exame/205-negocios-em-expansao/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Negócios em Expansão</a>, que mapeou as 205 empresas que mais cresceram no faturamento em 2021, e o&nbsp;<a href="https://apto.vc/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Apto</a> foi destaque!<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/exame_negocios_expansao_mercado_imobiliario_7889e4b24d/exame_negocios_expansao_mercado_imobiliario_7889e4b24d.png" alt="Logo da Negócios em Expansão da Exame, nas cores roxo, azul escuro, azul claro, vermelho e branco."></figure>A&nbsp;<a href="https://www.opus.inc/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Opus Incorporadora</a>, de construções modulares, também representou o mercado imobiliário, crescendo 5 vezes mais do que em 2020.O ranking contempla somente empresas com faturamento de até R$ 300 milhões. O objetivo foi dar mais atenção para as Pequenas e Médias Empresas (PMEs), afinal, são elas que mais empregam no País.Confira mais empresas do setor imobiliário que também entraram no ranking:<ul><li><a href="https://www.3tc.com.br/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">3TC Isolamento</a></li><li><a href="https://vpaequipamentos.com.br/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">VPA Equipamentos</a></li><li><a href="http://www.cnempreendimentos.net/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">CN Construtora</a></li><li><a href="https://www.cacengenharia.com.br/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">CAC Engenharia</a></li><li><a href="https://rioave.com.br/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Rio Ave</a></li><li><a href="https://www.rogga.com.br/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Rôgga Empreendimentos</a></li><li><a href="https://www.instagram.com/decorafit_br/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Decorafit Tecnologia em Reformas</a></li></ul>Algumas empresas foram classificadas no setor de Tecnologia e Mídia, mas em alguns casos, eu discordo. Às vezes, a tecnologia não é vista como algo intrínseco, como RH ou Financeiro. Toda empresa sobrevive (melhor) a partir de processos tecnológicos. E cresce mais, a partir da eficiência conquistada.

A Exame criou o ranking Negócios em Expansão, e o Apto, Opus Incorporadora, Rôgga e mais empresas representaram muito bem o mercado imobiliário.

Mercado imobiliário se destaca no ranking Negócios em Expansão da Exame 

Para uma pessoa realista, acompanhar as notícias de tecnologia pode ser chatíssimo, sabia? Isso porque a gente que trabalha nesse mercado, percebe que a grande maioria das notícias são supervalorizadas.Uma construtora anunciou que criou o primeiro decorado no metaverso. Legal! Logo outra pessoa empolgada pediu o link e o disseram que o metaverso era acessível somente no estande. Eu ri, porque só faltou cunhar o termo "metaverso offline", numa tecnologia que nasceu para proporcionar a interação online!Em outro caso desse nível, parece que alguns apps de "bancos digitais" estão permitindo às pessoas comprarem Bitcoin, porém,&nbsp;<a href="https://portaldobitcoin.uol.com.br/nubank-nao-vai-permitir-saque-de-bitcoin-comprado-pelo-aplicativo/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">não permitem saques</a>. Então, como o banco não precisa transferir, também não precisa efetuar a compra. O que as pessoas estão comprando é praticamente um "vale Bitcoin".Esse é aquele momento que você fica com a cara do Leonardo DiCaprio, no filme O Lobo de Wall Street,&nbsp;<a href="https://youtu.be/lGlQD0LCaD4?t=106" target="_blank" rel="noopener noreferrer">quando ele aprende o que é "fugazi"</a>. Não é real.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/leonardo_di_caprio_lobo_wall_street_ba772ca233/leonardo_di_caprio_lobo_wall_street_ba772ca233.jpg" alt=""><figcaption>Leonardo DiCaprio, quando descobre umas verdades. Fonte: O Lobo de Wall Street</figcaption></figure>Chatbot? A maioria não passa de árvores de respostas padronizadas.Inteligência artificial? Talvez seja um bom algoritmo desenvolvido por um desenvolvedor sênior.NFT? Uma solução em busca de um problema.A tecnologia é maravilhosa, mas há quem insista no péssimo costume de dar atenção exclusiva para soluções com histórias bonitas, e assim, se empenham pouco em dar atenção às novidades tecnológicas com potencial realmente prático como o&nbsp;<a href="https://youtu.be/t-L8A9XAvyU" target="_blank" rel="noopener noreferrer">novo RG Digital</a> e revoluções digitais (de verdade),&nbsp;<a href="https://blueprint.apto.vc/como-o-pix-pode-agilizar-o-mercado-imobiliario" target="_blank" rel="noopener noreferrer">como o PIX</a>.O&nbsp;<a href="https://www.nexojornal.com.br/grafico/2022/05/23/O-n%C3%BAmero-de-pagamentos-via-Pix-desde-o-in%C3%ADcio-do-sistema" target="_blank" rel="noopener noreferrer">PIX já é amplamente usado</a>, inclusive pelos seus pais, e é até aceito para comprar água de coco na praia.

Inovação tecnológica muitas vezes é supervalorizada e devemos ser críticos para que elas sejam realmente úteis para gerarmos mais negócios e mais eficiência.

CRÍTICA: Tecnologias da moda são supervalorizadas

Gráfico mostra a evolução dos distratos no mercado imobiliário, em número de unidades,  desde 2014 até fevereiro de 2022.

Apesar do "<a href="https://www1.folha.uol.com.br/cenarios/2017/12/1943165-tem-que-manter-isso-viu-foi-frase-do-ano-da-lava-jato-questionada-de-forma-inedita.shtml" target="_blank" rel="noopener noreferrer">tem que manter isso, viu?</a>", a curta passagem de Temer de pouco mais de 2 anos teve alguns feitos relevantes. Para o mercado imobiliário, sem dúvida foi a publicação da&nbsp;<a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Lei nº 13.786/18</a>, a Lei dos Distratos. Os mais entusiastas dizem que é a lei áurea das construtoras.Antes dessa lei era uma bagunça, justamente por não existir uma legislação para decidir quanto cada comprador deveria ser restituído, ao decidir devolver o imóvel. E essa balança foi virando cada vez mais contra as construtoras.Na divulgação do&nbsp;<a href="https://docplayer.com.br/53619158-Divulgacao-de-resultados-tecnisa-s-a-4t16-e-2016.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">resultado final de 2016 da Tecnisa</a>, a empresa reportou R$ 956 milhões em vendas brutas e R$ 585 milhões de distratos, representando 61,2% das vendas. Um horror.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/resultado_tecnisa_vendas_distrato_2016_33d4db2990/resultado_tecnisa_vendas_distrato_2016_33d4db2990.jpg" alt="Tabela mostra vendas contratadas em comparação com o número de distratos da Tecnisa, em 2016."><figcaption>Vendas contratadas x distratos de 2016 na Tecnisa. Fonte: Tecnisa</figcaption></figure>Hoje esse é um problema muito menor. Segundo o último&nbsp;<a href="https://www.abrainc.org.br/indicadores/2022/05/30/abril-2022/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Indicador Mensal da ABRAINC</a>, o volume de distratos caiu bastante, atingindo uma relação de 11,6% nos últimos 12 meses.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/queda_distratos_mercado_imobiliario_fd48c0bf19/queda_distratos_mercado_imobiliario_fd48c0bf19.jpg" alt="Gráfico mostra a evolução dos distratos no mercado imobiliário, em número de unidades, desde 2014 até fevereiro de 2022."><figcaption>Queda do volume de distratos no mercado imobiliário. Fonte: ABRAINC</figcaption></figure>A lei do distrato foi publicada dia 27/dez/2018 e provavelmente foi o melhor presente de Natal que o mercado imobiliário já teve.

A lei dos distratos deixou claro e justo como cada empresa do mercado imobiliário deve proceder em cada desistência, deixando esse problema no passado.

Distratos em baixa: “tem que manter isso, viu?”

A Terracota Ventures divulgou o&nbsp;<a href="https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6935197004218159104/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Mapa das Construtechs &amp; Proptechs 2022</a>, um trabalho que acompanha a evolução das startups no mercado imobiliário.Ao todo, foram identificadas 955 startups, um crescimento constante desde 2018, mesmo nos anos de pandemia.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/unnamed_aef6a803ee/unnamed_aef6a803ee.png" alt=""><figcaption>Crescimento de construtechs e proptechs de 2018 até 2022. Fonte: Terracota Ventures</figcaption></figure>Um dos motivos do crescimento são as rodadas de investimento, que aumentaram 11,6% em 2021. Isso é importante, porque o&nbsp;<a href="https://youtu.be/_1ly4oprldQ" target="_blank" rel="noopener noreferrer">conceito de startup</a> está mais relacionado a resolver problemas do que lucrar. Quando há uma estrutura sólida de investimento, o lucro pode vir no longo prazo, favorecendo a resolução de problemas no curto prazo.Quando comecei o Apto em 2015, não existia um ecossistema de startups no Brasil, muito menos no mercado imobiliário.É excelente que hoje tenhamos 2 unicórnios no mercado imobiliário, porque eles chamam atenção para o setor, atraem mais dinheiro, que atrai mais startups, que atrai mais inovação.

O Mapa das Construtechs & Proptechs 2022, feito pela Terracota Ventures, identificou 955 startups brasileiras inovando no mercado imobiliário.

955 startups estão no Mapa das Construtechs & Proptechs 2022

Oscilação da Selic nos últimos 10 anos.

Se tem uma palavra que a economia do Brasil não conhece é essa: estabilidade. Nos últimos 10 anos, a&nbsp;<a href="https://www.bcb.gov.br/estatisticas/grafico/graficoestatistica/metaselic" target="_blank" rel="noopener noreferrer">oscilação da Selic</a> parece uma montanha-russa.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/taxa_selic_historico_05_2022_f78adb316a/taxa_selic_historico_05_2022_f78adb316a.png" alt="Oscilação da Selic nos últimos 10 anos."><figcaption>Oscilação da Selic nos últimos 10 anos. Fonte: Banco Central</figcaption></figure>Isso é especialmente ruim para o mercado imobiliário, porque para comprar o bem mais caro da vida, é necessário um mínimo de confiança na economia para que as pessoas possam se planejar para o longo prazo; afinal, um contrato de financiamento imobiliário padrão dura 30 anos.Em 2022, muitas pessoas estão receosas sobre comprar imóvel por conta da alta da Selic. Se compararmos com a taxa mínima histórica do ano passado, realmente parece um mau negócio. Inclusive, o&nbsp;affordability, medido pela Fipe em parceria com a ABRAINC, já&nbsp;<a href="https://app.rdstation.email/mail/2af16cae-d3e7-412c-aee5-121d2294e417" target="_blank" rel="noopener noreferrer">demonstra redução de 5%</a> na capacidade média de compra ou de financiamento de imóveis residenciais pelas famílias.Porém, olhando de maneira mais ampla,&nbsp;⏤&nbsp;se compararmos com 2017, 2016, 2015 e 2014&nbsp;⏤, 2022 parece um ano normal para comprar imóvel.Muitos economistas, como o Raphael, do canal Ideias Radicais,&nbsp;<a href="https://youtu.be/md8vqDuCyLg">já afirmavam</a> que a Selic no patamar mínimo que atingiu era irreal e artificial, por isso o Dólar subiu tanto.Então, qual a chance de voltarmos a ter a Selic na faixa de 2% no curto prazo? Diria que é quase nula e acredito que ela vai continuar flutuando na faixa dos 10% como foi nos anos anteriores.A Selic não está boa, porque a nossa economia está ruim. Porém, ela nunca foi boa. Logo, este é só mais um ano normal no Brasil.

A alta recente na Selic em 2022 tem gerado dúvidas nas pessoas se é uma boa hora para comprar imóvel. Para entender o cenário atual, vamos olhar a taxa histórica dos últimos 10 anos.


A alta da Selic de 2022 não deve preocupar o mercado imobiliário

Outro dia eu estava em casa assistindo um filme e resolvemos pedir um doce no iFood. O entregador veio e entregou o bolo no pote que pedimos. Apenas um.Nem comi direito, porque fiquei pensando no excesso de conveniência que temos à nossa disposição. Um excesso tão conveniente que não vemos que podemos estar entrando no futuro descartável, antevisto no filme&nbsp;<a href="https://www.imdb.com/title/tt0910970/?ref_=nv_sr_srsg_0" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Wall-E</a>, da Pixar, em 2008.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/wall_e_cadeira_760x475_d70cc4feea/wall_e_cadeira_760x475_d70cc4feea.png" alt=""><figcaption>Em&nbsp;Wall-E, o futuro é repleto de telas à nossa disposição favorecendo a sociedade do consumo. Fonte: Pixar.</figcaption></figure>Hoje em dia, diversos empreendimentos já têm sido feitos com Central Delivery perto da portaria. Alguns com infraestrutura para receber congelados. Outros até com&nbsp;<a href="https://blueprint.apto.vc/elevador-food-delivery" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Elevador Food Delivery</a>, para você nem se dar ao trabalho de descer até a portaria.Para mim, essa tendência vai na contramão do propósito dos&nbsp;<a href="https://blueprint.apto.vc/bairros-autossuficientes" target="_blank" rel="noopener noreferrer">bairros autossuficientes</a>, afinal, se a quitanda está na sua rua, não há muitos motivos para encomendar on-line.Ao criar um projeto imobiliário, temos que escolher como queremos criar a cidade e ajudar a formar a sociedade. Quando um cliente compra um imóvel, ele também está deixando claro o futuro que ele deseja.Esses pequenos detalhes e a grandeza do impacto é o que mais me brilha os olhos no mercado imobiliário.

As tendências imobiliárias, incluindo o excesso de conveniência à nossa disposição, estão criando projetos, cidades e ajudando a formar nossa sociedade.

Excesso de conveniência e as tendências imobiliárias

Dentre os diferenciais relacionados à localização, morar perto do metrô é o requisito mais buscado em São Paulo no Apto, mais do que perto de shopping, parque ou mercado.Porém, podemos nos perguntar: em qual linha do metrô as pessoas deveriam procurar? Com o fim da expansão, as estações ao redor da Linha 5 - Lilás receberam 28% dos lançamentos imobiliários, seguida da Linha 2 - Verde, em 2020 e 2021.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/lancamentos_imobiliarios_perto_metro_c3094fc5d6/lancamentos_imobiliarios_perto_metro_c3094fc5d6.png" alt=""><figcaption>Lançamentos imobiliários de 2020 e 2021 perto das linhas de metrô em São Paulo. Fonte: Apto</figcaption></figure>Para fazer esse mapeamento, nós analisamos os lançamentos imobiliários dentro de um raio de 2 km de cada estação de metrô.A Linha 5 - Lilás foi finalizada no final de 2018, quando estações em grandes zonas de valor para o mercado imobiliário foram inauguradas, como Brooklin, Campo Belo, Moema e Chácara Klabin.No ano passado, lançamos as coleções temáticas e a&nbsp;<a href="https://apto.vc/colecoes/perto-do-metro" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Apartamentos Perto do Metrô</a> foi uma das primeiras que pensamos.Dizem que a Linha 6 - Laranja do metrô já está impulsionando o mercado imobiliário na Pompéia, em Perdizes e na Barra Funda. Será? Veremos num próximo estudo do Apto.

Paulistano quer mesmo é morar perto do metrô, mostra estudo do Apto. A linha que o mercado imobiliário tem mais investido é a Lilás, seguida da Linha Verde.

Todos querem morar perto do metrô

A ucraniana Alexandra Shkorinov observa a vista do seu novo lar, na Alemanha.

"Aqui nesse apartamento é tudo perfeito, mas, ao mesmo tempo, essa não é a minha vida.", diz a ucraniana Alexandra Shkorinova ao&nbsp;<a href="https://globoplay.globo.com/v/10385607/?s=0s" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Fantástico</a>, depois de se refugiar na Alemanha, fugindo da guerra.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/ucrania_ucranianos_refugiados_04b0b08e27/ucrania_ucranianos_refugiados_04b0b08e27.png" alt="A ucraniana Alexandra Shkorinov observa a vista do seu novo lar, na Alemanha."><figcaption>Alexandra, que foi obrigada a abandonar o seu lar, a sua vida. Fonte: Fantástico</figcaption></figure>Nós já falamos que&nbsp;<a href="https://blueprint.apto.vc/nomades-digitais-e-a-sua-influencia-no-mercado-imobiliario" target="_blank" rel="noopener noreferrer">nômades digitais</a> são pessoas que se mudam frequentemente para conhecer o mundo. Uma situação muito diferente do que acontece com os ucranianos, que não têm esse poder de escolha.Para mim, a frase da Alexandra na abertura desse texto simboliza muito o que é o lar. O lar é a sua vida, é onde você escolhe estabelecer raízes.Algumas pessoas poderiam pensar que é um&nbsp;upgrade morar em Berlim, na Alemanha. Mas o lar é muito mais do que um pensamento racional. Será que ela não financiou um apartamento por dez anos e agora teve que o abandonar? E as boas lembranças de momentos de alegria em família dentro do apartamento?Da mesma forma que comprar um apartamento é realizar um sonho de vida, abandoná-lo por motivos brutais de guerra é uma dor que nós brasileiros não temos como compreender.Nós do Apto desejamos que os ucranianos possam recuperar a vida que está sendo tirada deles, o mais rápido possível. 🇺🇦

A guerra na Ucrânia obriga que diariamente milhares de refugiados larguem seus lares para tentar sobreviver, sem a expectativa de viver.

Uma vida, um lar para os ucranianos

Semana passada eu assisti ao ótimo webinar sobre a&nbsp;<a href="https://youtu.be/LBJJoVrMfmk" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Preferência do Cliente na Jornada de Compra do Imóvel</a>, apresentado pela BRAIN, em parceria com a ABRAINC. Recomendo!Encontrar o produto ideal é, de longe, a etapa mais complicada. É o momento mais difícil da compra mais importante da vida das pessoas. Fico feliz em ver o&nbsp;<a href="https://apto.vc/">Apto</a> simplificando isso para elas.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/abrainc_etapa_de_compra_imovel_bbd302d2ce/abrainc_etapa_de_compra_imovel_bbd302d2ce.png" alt=""><figcaption>Etapa de compra do imóvel mais complicada. Fonte: Brain e ABRAINC.</figcaption></figure>Ao avaliar um imóvel, quais são os critérios de decisão? Segundo o estudo, a localização fica na primeira posição com sobra, seguido de preço, segurança, entre outros.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/abrainc_mais_importancia_imoveis_2f95618cd2/abrainc_mais_importancia_imoveis_2f95618cd2.png" alt=""><figcaption>Itens com maior importância na decisão de compra. Fonte: Brain e ABRAINC.</figcaption></figure>Depois, perguntaram para as pessoas pelo que elas estariam dispostas a pagar mais. Além dos diferenciais famosos como varanda com churrasqueira e piscina, os primeiros itens me surpreenderam: energia solar, espaços arejados e tecnologia de conectividade.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/abrainc_dispostos_pagar_mais_485c19923c/abrainc_dispostos_pagar_mais_485c19923c.png" alt=""><figcaption>Itens com maior importância na decisão de compra. Fonte: Brain e ABRAINC.</figcaption></figure>Entender produto é arte, porque é necessário somar o conhecimento dos arquitetos, dos engenheiros, de marketing e muitos outros profissionais. Depois desse longo processo, tudo seria em vão se não ouvissem o comprador de imóveis, que está em constante mudança, sempre mais exigente.

Comprar um imóvel é a decisão mais difícil da vida das pessoas, e os profissionais têm que estar antenados para acompanhar as tendências do mercado.

Preferências dos compradores de imóveis em 2022

Capa do álbum Ideologia, do cantor Cazuza lançado em 1988.

Nos anos 1970 e 1980, o sonho dos jovens era ter uma banda de rock. Agora, dizem que o sonho dos jovens é abrir uma startup. Hoje, o Cazuza não cantaria "<a href="https://open.spotify.com/track/4s6qyTWg5r4EyOi2QIwM9g?si=c3e6e1ba69594743" target="_blank" rel="noopener noreferrer">meus heróis morreram de overdose…</a>". Porém, em relação à ideologia, ainda queremos uma para viver.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/ideologia_cazuza_5fd735b07a/ideologia_cazuza_5fd735b07a.jpg" alt="Capa do álbum Ideologia, do cantor Cazuza lançado em 1988."><figcaption>Ideologia, clássico do Cazuza lançado em 1988. Fonte: Wikipédia</figcaption></figure>Quando comecei o Apto em 2015, se me perguntassem quais eram as perspectivas de futuro para a empresa, diria que o mundo era o limite. Porém, ficava só no campo das ideias, sem um planejamento claro de como executar; afinal, sobreviver no presente é vital para se ter um futuro.Corta para 2022 e hoje o Apto tem a maior seleção de lançamentos imobiliários na Grande São Paulo, contando com conteúdo exclusivo. E qual o próximo passo? O Brasil! 🇧🇷Onde estiver um empreendimento novo, lá estaremos. O Apto já está em todas as capitais, mas queremos entrar em cada uma das mais de 5.000 cidades do Brasil.Para isso, o preço não pode ser um impeditivo. Então, estamos lançando um plano chamado&nbsp;Starter, no qual lançamentos imobiliários poderão ser anunciados a partir de R$ 25,00 por lead do Apto.<a href="https://www.google.com/maps/@-5.1772397,-37.3545344,3a,75y,271.31h,100.5t/data=!3m6!1e1!3m4!1saaKVdXHfZQ_5odHmdMoutg!2e0!7i13312!8i6656" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Lançamentos imobiliários em Mossoró</a>, no Rio Grande do Norte? Teremos.Este é um planejamento em execução e já não está mais no campo das ideias. Para viver, precisamos sempre alimentar a ideologia.

 Lançamentos imobiliários poderão ser anunciados no Apto a baixo custo. O objetivo do Apto é entrar em todas as cidades do Brasil.

Apto lança novo plano para sua expansão pelo Brasil

Personagem Rose do filme Titanic e o meme "Já faz 84 anos..." adaptado para 81 anos.

Dizem que o Brasil é o país do futuro. Isso é dito desde 1941, quando o suíço Stefan Zweig publicou o livro&nbsp;<a href="https://amzn.to/3J6jJIn" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Brasil, País do Futuro</a>. Estamos aguardando esse futuro, Sr. Stefan!<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/rose_81_titanic_6efc9513f3/rose_81_titanic_6efc9513f3.jpg" alt=""><figcaption>&nbsp;</figcaption></figure>Por conta desse futuro que nunca chega, estamos apenas começando o segundo mês de 2022 e já tem uma lista de problemas na boca dos pessimistas:<ul><li>Alta frequente da Selic, ainda com viés de alta;</li><li>Eleições polarizadas;</li><li>Copa do Mundo, com várias&nbsp;<a href="https://blueprint.apto.vc/havera-dificuldade-de-datas-para-os-lancamentos-imobiliarios-de-2022" target="_blank" rel="noopener noreferrer">datas atrapalhando</a> o mercado imobiliário;</li><li>Ômicron, adiando a volta ao velho normal;</li><li>O&nbsp;<a href="https://blueprint.apto.vc/a-pressao-sobre-os-custos-do-casa-verde-e-amarela" target="_blank" rel="noopener noreferrer">aumento dos custos de construção</a>, como tudo no Brasil;</li><li>Revisão do Plano Diretor em São Paulo, que terá que acontecer até 31/jul.</li></ul>Por outro lado, também existem muitos outros motivos para estarmos otimistas:<ul><li>Em 2021, sofremos muito mais com a COVID-19, mas, ainda assim, o Secovi-SP estima fechar 2021 com crescimento entre 17% e 25%, em lançamentos e vendas!</li><li>Esse ritmo de crescimento leva junto boa parte da economia do Brasil, afinal, a construção civil movimenta diretamente 62 atividades econômicas, que juntas&nbsp;<a href="https://www.abrainc.org.br/abrainc-news/2020/08/20/construcao-civil-gerando-empregos-e-impulsionando-a-retomada-economica-durante-a-pandemia/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">representam 8% do PIB</a>.</li><li><a href="https://imoveis.estadao.com.br/compra/demanda-por-imoveis-no-brasil-pode-disparar-no-2o-semestre-aponta-pesquisa/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Demanda por imóveis</a> no Brasil pode disparar nos próximos meses.</li><li>Luiz França, Presidente da Abrainc, listou&nbsp;<a href="https://www.abrainc.org.br/artigos/2021/12/15/motivos-para-ficar-confiante/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">motivos econômicos</a> para ficarmos confiantes.</li><li>Mesmo com o aumento da Selic, o&nbsp;<a href="https://open.spotify.com/episode/3OC5mt4cRo9DRQhKEaKivU?si=1W7VP8T5TLSaHGpO_jQjoQ" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Open Banking gerará oportunidades</a> mais claras para as pessoas contratarem crédito imobiliário mais barato.</li></ul>Nós somos brasileiros e não desistimos nunca, como o&nbsp;<a href="https://youtu.be/4BCxr908ToQ" target="_blank" rel="noopener noreferrer">craque Ronaldo</a>. Afinal, o futuro será feito por nós.

O mercado imobiliário de 2022 tem motivos para ficarmos pessimistas ou otimistas. Conheça os principais e escolha como você quer enxergar 2022.

Expectativas para o mercado imobiliário em 2022

Eu iniciei no mercado imobiliário numa área de Inteligência de Mercado e tinha que saber quais empreendimentos vendem e quais não vendem no lançamento. Isso era fácil, o difícil mesmo era entender o porquê.Ao entender as razões de compra (ou não), é muito tentador abrirmos PDFs lindos, conceituais, com&nbsp;storytelling e repletos de imagens que parecem criadas pela Pixar. Porém, quando não vende, a gente se pergunta: Ué?! O empreendimento não era perfeito?<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/visita_arbo_alto_pinheiros_587c657a42/visita_arbo_alto_pinheiros_587c657a42.jpg" alt=""><figcaption>Equipe do Apto, em visita ao&nbsp;<a href="https://apto.vc/br/sp/sao-paulo/alto-de-pinheiros/arbo-alto-de-pinheiros" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Arbo Alto de Pinheiros</a>, da Even para ampliarmos conhecimento. Fonte: Apto</figcaption></figure>Com o passar do tempo, observei que não há melhor forma de aprender sobre mercado imobiliário do que ir presencialmente no estande de vendas com frequência. É possível verificar a possibilidade de pedir uma visita cortesia com o coordenador ou o penúltimo corretor da fila para apresentarem o empreendimento.Não vá nos dias de lançamento, senão ninguém dará atenção para você. Os melhores dias são de terça e quarta-feira, de manhã.Enquanto você estiver no estande, principalmente no decorado, seja crítico e procure problemas, por dois motivos:&nbsp;<ol><li>Sempre existem problemas, mesmo que seja o ponto de vista de poucas pessoas;</li><li>Você vai ficar encantado com o decorado, o que pode deixar o racional de lado. Relaxe, comigo isso acontece de vez em quando até hoje.</li></ol>Se estamos pensando em melhorar o mercado imobiliário, trazendo mais inovações para ele, temos que nos prontificar a fazer essa imersão presencial.

Visitar estandes é a melhor forma de aprender os detalhes mais significativos para o mercado imobiliário e entender os prós e contras de cada projeto.

Criem o hábito de visitar estandes de vendas

Gráfico com unidades lançadas na cidade de São Paulo de janeiro de 2019 a janeiro de 2020.

Analisei o ano de 2019, que foi o último ano "normal" no mundo, e vi que temos um problema para resolver já no começo de 2022: os lançamentos imobiliários estão com poucas datas para o segundo semestre.O mercado imobiliário é muito sazonal, concentrando a maior parte dos lançamentos imobiliários no segundo semestre há anos. Em 2019, a média de lançamentos nesse período foi 102% maior do que no primeiro semestre.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/lancamentos_imobiliarios_sao_paulo_2019_fa8557f993/lancamentos_imobiliarios_sao_paulo_2019_fa8557f993.png" alt=""><figcaption>Em 2019, o segundosemestre teve duas vezes mais lançamentos. Fonte: Secovi.</figcaption></figure>E qual o problema para 2022? Bom, um ano no Brasil nunca deixa de ter adversidades, mas esse ano é especial por dois fatores que acontecerão em outubro, novembro e dezembro: eleições e Copa do Mundo.As eleições são um problema, mas ele não é gigante, porque os dias de votação acontecem no domingo (<a href="https://www.tse.jus.br/imprensa/noticias-tse/2022/Janeiro/confira-as-principais-datas-do-calendario-eleitoral-de-2022" target="_blank" rel="noopener noreferrer">02 e 30/out</a>), então é possível comprar apartamento no sábado. Só não é o melhor cenário para o Marketing, porque a atenção do consumidor estará dividida e as campanhas ficarão mais caras por haver mais concorrência (<a href="https://noticias.uol.com.br/politica/ultimas-noticias/2021/12/17/lista-como-votaram-fundao-eleitoral-57-bilhoes-congresso-eleicoes-2022.htm" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Fundão Eleitoral de R$ 5,7 bilhões</a>), o que poderá impactar negativamente nas vendas.Agora, a Copa do Mundo vai dar uma boa bagunçada no calendário. Para começar, nunca, desde 1930, uma Copa do Mundo aconteceu no final do ano, então já é um cenário completamente atípico. O motivo é o calor intenso do Catar, que pode chegar aos 50°C.Então, vamos analisar o calendário, considerando que nenhum outro evento consegue disputar atenção com um jogo do Brasil em Copa do Mundo:<ul><li>21/nov - Abertura da Copa do Mundo: É uma segunda-feira, então, tudo bem aqui!</li><li>21/nov a 02/dez - Fase de grupos: Haverá 4 jogos por dia, então o fim de semana do dia 26/nov está arriscado. Ainda não há certeza, porque os grupos não foram sorteados.</li><li>03 a 06/dez - Oitavas de final: Começam em um sábado e há risco de perder esse fim de semana também.</li><li>09 e 10/dez - Quartas de final: Dia 10 também acaba caindo em um sábado, arriscando a perda de mais um final de semana do segundo semestre.</li><li>13 e 14/dez - Semifinal: É semana, então aqui está tudo ok.</li><li>18/dez - Final: É um domingo, então teremos o dia 17/dez para lançamentos, mas a construtora que decidir lançar nesta data precisa ter coragem para disputar com o Natal.</li></ul>Reparem no gráfico do Secovi como novembro e dezembro de 2019 foram os meses com maior número de lançamentos imobiliários. Com essa dificuldade de datas, vamos nos organizar para lançar até outubro e depois torcer pelo Brasil! 🇧🇷

Dificuldade de datas no 2º semestre exigirá um planejamento fora do comum para o mercado imobiliário. Em 2022, é melhor lançar antes de outubro.

Haverá dificuldade de datas para os lançamentos imobiliários de 2022

Gato segurando uma arma dourada, está em cima de um unicórnio e ao fundo há um arco-íris.

Um pouco antes do Natal, Loft e QuintoAndar, os dois unicórnios do mercado imobiliário, anunciaram aquisições que fazem parte da mesma estratégia: aumentar a audiência e a geração de leads imobiliários.A&nbsp;<a href="https://invest.exame.com/invest/loft-dobra-aposta-em-parceria-com-imobiliarias-e-compra-portal-123i" target="_blank" rel="noopener noreferrer">Loft comprou o 123i</a> e o&nbsp;<a href="https://invest.exame.com/invest/quintoandar-compra-navent-dono-do-imovelweb-e-presente-em-7-paises" target="_blank" rel="noopener noreferrer">QuintoAndar comprou a Navent</a>, dona do Imovelweb, entre outros.<figure class="image"><img src="https://imgbp-cms.apto.vc/guerra_unicornios_loft_quintoandar_8b8efbd4b5/guerra_unicornios_loft_quintoandar_8b8efbd4b5.jpg" alt=" Gato segurando uma arma dourada, está em cima de um unicórnio e ao fundo há um arco-íris."><figcaption>Guerra de unicórnios, um pouco antes da festa dos Veuve Clicquots. Fonte: Soundcloud</figcaption></figure>No mundo das startups tem um jargão famoso que é "Winner takes it all" (O vencedor leva tudo), representando a dureza da guerra de unicórnios. Não é uma guerra banhada a sangue, e sim a dólar.Ambos os unicórnios buscam melhorar sua oferta para imobiliárias e corretores, com o objetivo de ter um marketplace imobiliário completo, eficiente e barato.Supondo que essa estratégia tenha muito sucesso, cada uma terá 50% do mercado possível, um impedindo o outro de ter a dominação e a relevância desejada.Às vezes, que tem mais dólares ganha essa guerra. Porém, eu torço para que vença o melhor.Essas guerras são um deleite estratégico para acompanharmos. Pegue uma pipoca e ouça o episódio "<a href="https://open.spotify.com/episode/5BdhwrABWrh2XzRGRH6DeY?si=aU1b4pOGQ_GDOYxPsL68ig" target="_blank" rel="noopener noreferrer">O Mercado Livre se veste de Amazon para combater a própria Amazon</a>", do Tecnocracia, que o Guilherme Felitti explica magnificamente.&nbsp;🎧 Ouvindo:&nbsp;<a href="https://open.spotify.com/track/3oEkrIfXfSh9zGnE7eBzSV?si=91b43ea443e14697" target="_blank" rel="noopener noreferrer">ABBA - The Winner Takes It All</a>.

Winner takes it all (o vencedor leva tudo) é o cenário mais comum na guerra de unicórnios, banhada a muitos dólares.

Conteúdo por Alex Frachetta