Reajuste de aluguel 2022: entenda como funciona o cálculo

O valor do aluguel sofre reajustes anualmente. Entretanto, nos últimos anos, os índices aplicados aumentaram significativamente, surpreendendo os inquilinos que não estão informados sobre os índices usados para a correção.

Ao mesmo tempo, os proprietários precisam acompanhar a alteração para saber como negociar os valores, se for o caso. Afinal, dependendo do reajuste, pode ser mais interessante para o locatário mudar de imóvel do que se manter na propriedade atual.

Por essa razão, corretores e imobiliárias devem estar bem-informados sobre o assunto para orientar os clientes da melhor maneira possível. Quer entender como funciona a correção do aluguel? 

Continue a leitura e confira!

O que é e como funciona um reajuste de aluguel? 

O reajuste de aluguel é a atualização do valor mensal da locação de um imóvel e ocorre a cada 12 meses. Ele é previsto na Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. Apesar disso, o aumento só pode ser efetuado se estiver determinado em contrato.

Esse reajuste tem como objetivo corrigir o valor do contrato para seguir as mudanças da economia. Assim, ele protege o proprietário das alterações de valor do real recebido e dos prejuízos gerados pelo efeito da inflação no poder de compra. 

Por esse motivo, é comum utilizar índices de mercado para calcular o reajuste. Contudo, existem outras maneiras para chegar a um preço justo, como negociar diretamente o valor ou fazer alterações consensuais na cláusula de reajuste do contrato.

Outro ponto relevante é conhecer a data de reajuste. Ela segue a data de referência do aniversário do contrato, que pode ser a de assinatura ou a indicada como a data inicial da locação em cláusula específica.

Quais são os principais índices para reajuste de aluguel? 

Agora que você já sabe o que é o reajuste de aluguel, é importante saber quais são os principais índices utilizados para calcular o valor. Confira quais são eles!

IGP-M 

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é uma versão do Índice Geral de Preços (IGP). Trata-se de um indicador da variação dos preços na economia brasileira. Assim, o seu objetivo é acompanhar as mudanças no valor do real e as variações dos preços com a finalidade de medir a inflação no País.

Para calcular esse índice, são utilizados diversos fatores e variáveis medidos por meio de outros três índices:

• Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA): determina a variação de preço para produtores, sendo impactado pela cotação do dólar. Tem peso de 60% no IGP-M;
• Índice de Preços ao Consumidor: monitora os preços que o consumidor final paga, com peso de 30% no IGP-M;
• Índice Nacional de Custo da Construção: acompanha a variação de preços de mão de obra, material de construção e serviços — tem um peso de 10% no IGP-M.

Vale destacar que o IGP-M é conhecido como o índice do aluguel, pois é tradicionalmente mais utilizado pelo mercado imobiliário para o reajuste do valor da locação. 

IPCA

O Índice de Preço do Consumidor Amplo (IPCA) demonstra a variação de preços de uma cesta de produtos e serviços para o consumidor final. Dessa maneira, ele mede o custo de vida das famílias brasileiras com renda mensal de até 40 salários mínimos. 

Vale destacar que o IPCA é o principal índice da inflação no Brasil, sendo parte importante da política monetária do País e influenciando o sistema de metas de inflação. A partir desse programa, o Estado pode adotar estratégias para conseguir manter a inflação na faixa indicada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Embora não seja tão reconhecido como um índice de aluguel, o IPCA vem sendo cada vez mais utilizado como referência para o reajuste dos preços do aluguel.

Como calcular o reajuste de aluguel? 

Antes de saber como escolher o melhor índice para a correção do aluguel, você deve saber como calcular o reajuste. Veja como fazer os cálculos!

Cálculo para reajuste de aluguel pelo IGP-M

O reajuste do preço do aluguel pelo IGP-M é feito por meio do valor acumulado do índice nos últimos 12 meses. Por exemplo, se o aniversário de aluguel é em janeiro de 2022, deve-se considerar os valores de dezembro de 2020 e dezembro de 2021.

Então é preciso somar os valores mês a mês para encontrar o percentual. Com a porcentagem do IGP-M acumulado, basta transformá-lo em um número decimal. Exemplo: 15% se torna 0,15%.  Com esses dados, você deve fazer o seguinte cálculo: valor do aluguel x (valor do IGP-M anual +1).

Assim, considerando como exemplo um aluguel de 2.000 reais mensais, o cálculo é:

• 2.000 reais x 1,15 = 2.300,00 reais.

Cálculo para reajuste de aluguel pelo IPCA

O cálculo do reajuste de aluguel realizado por meio do IPCA é feito da mesma maneira que o IGP-M. Por exemplo, considerando que o IPCA acumulado dos últimos 12 meses é de 10,00%, o cálculo é:

• 2.000 reais x 1,1 = 2.200,00 reais

Como escolher o melhor índice de reajuste de aluguel?

Como você viu, existem dois principais índices para reajuste de aluguel no Brasil. Então é comum se perguntar como escolher o melhor indicador para corrigir o contrato de locação. 

Tendo em vista que o IGP-M apresentou um valor mais alto do que o IPCA em 2021, ele pode ter um peso significativo no orçamento dos inquilinos. Por exemplo, em novembro daquele ano, o percentual acumulado do IGP-M foi de 17,89%, enquanto o IPCA chegou a 10,74%. 

Além disso, a sensibilidade do IGP-M à variação cambial também impacta diretamente as partes envolvidas na locação. O valor mais alto também prejudica o proprietário, que pode perder contratos de locação caso não entre em acordo com o inquilino em relação ao reajuste.

Como consequência, também há uma tendência em manter o cálculo do reajuste mais próximo ao IPCA. Isso pode oferecer maior equilíbrio na correção, ajudando a estabelecer um valor que seja satisfatório tanto para o inquilino quanto para o proprietário.

Por que o reajuste de aluguel em 2021 foi tão alto?

O aumento do aluguel em 2021 surpreendeu muitos inquilinos que não esperavam um percentual tão elevado. Em maio de 2021, o IGP-M atingiu o maior valor acumulado dos últimos 25 anos. Em junho do mesmo ano, o reajuste chegou a 37,04%.

Como você viu, o IGP-M é calculado a partir de três outros índices, que têm subido ao longo dos últimos meses de maneira acentuada. Isso se deve às altas nos preços do aço, no aumento do dólar, na alteração da tarifa de energia elétrica e outros fatores que interferem no indicador.

Como explicar o reajuste de contrato de aluguel ao locatário?

Além de saber como calcular o reajuste do aluguel, é importante entender como explicar essa correção ao locatário. Assim, é possível evitar desgastes na relação entre locador/imobiliária e inquilino. 

Primeiramente, é fundamental que o contrato de aluguel seja transparente. Desse modo, é possível debater o assunto no momento do fechamento do negócio, evitando problemas posteriores. Para isso, é necessário expor ao inquilino que o reajuste do aluguel promove o equilíbrio contratual.

Além disso, é importante que o documento contenha o índice que será aplicado no cálculo do reajuste e a data para a correção. Para evitar problemas em relação aos cálculos e às informações passadas, você pode recorrer ao suporte de contadores ou advogados imobiliários, por exemplo.

Por fim, é interessante manter uma postura flexível e ouvir as necessidades do inquilino. Dessa forma, surgem oportunidades para negociar o valor para encontrar um equilíbrio e o preço que seja atrativo para ambas as partes.

O que não pode ocorrer no reajuste de aluguel?

Após entender como calcular o reajuste de aluguel, você deve saber o que não pode ocorrer nessa correção. Embora a alteração no valor do aluguel esteja sob responsabilidade do proprietário, existem restrições em relação à cláusula de reajuste.

Por exemplo, conforme a Lei do Inquilinato, o aumento não pode ser vinculado ao salário mínimo ou à cotação de moedas estrangeiras. Nesse sentido, é importante conferir o contrato de locação para orientar o proprietário, caso haja irregularidade.

Ademais, a norma também determina que o cálculo do reajuste do aluguel deve ser combinado entre locador e inquilino. Também é obrigatório que o proprietário informe o locatário sobre o novo valor quando iniciar a sua vigência.

Portanto, é interessante que a imobiliária envie um comunicado com antecedência ou aconselhe o locador a adotar esse procedimento. Com isso, o inquilino pode se organizar financeiramente, evitando qualquer atrito por falta de pagamento. 

Vale saber que, ao reajustar o valor, não é necessário redigir e assinar um novo contrato de locação, desde que sejam observados os parâmetros indicados no documento original. No entanto, se forem feitas alterações no índice indicado, é preciso fazer um aditivo com as condições do reajuste. Caso exista um fiador, ele deve assinar o novo documento.

O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?

Também é importante entender como agir se o locador tiver a intenção de fazer reajustes acima do índice indicado no contrato. Nessa situação, você deve orientar o proprietário a esperar o fim do contrato para implementar a mudança.

Nesse momento, é interessante alertá-lo que fazer um reajuste acima do praticado pelo mercado pode dificultar a locação do imóvel. Na prática, ele perde dinheiro por conta da desocupação do imóvel e o risco de enfrentar um prazo mais longo de vacância. 

Por isso, o ideal é pesquisar os valores realizados no bairro e em imóveis do mesmo padrão, além de observar a média de reajustes.

Existem outros fatores que influenciam no valor do aluguel?

Além dos índices praticados no mercado, existem outros fatores que influenciam na composição do valor de um aluguel. Geralmente, os fatores de avaliação do imóvel, como localização, o estado de conservação, o número de cômodos, a área construída e o padrão são considerados nessa decisão.

Por essa razão, quando um bairro é valorizado por alguma benfeitoria ou quando o imóvel passa por reformas para deixá-lo mais bonito, por exemplo, pode-se incluir essas condições no reajuste. 

Entretanto, é sempre importante orientar o locador a encontrar um equilíbrio entre o que ele pretende lucrar e o que o inquilino concordaria em pagar. Caso contrário, há o risco de ter o imóvel vazio por muito tempo, gerando despesas e não rendimento.

Como negociar o aumento de aluguel? 

Até o momento, você conferiu como funciona o cálculo do reajuste de aluguel e aprendeu que é possível negociar esse aumento. Afinal, embora o proprietário tenha direito a essa alteração, é importante orientá-lo quanto ao valor da correção.

Em um contexto econômico desfavorável, por exemplo, em que o mercado de aluguéis estiver em baixa, a tendência é tentar manter o inquilino por prazos mais longos. Isso porque há chances de o imóvel ficar desocupado por muito tempo, reduzindo a rentabilidade do locador e da imobiliária. 

Nesse caso, é interessante que o reajuste seja mínimo, a fim de garantir a permanência do locatário. Contudo, se o cenário econômico for favorável, é possível chegar a um valor equilibrado e que seja interessante para todos.

Descubra como fazer essas negociações na sua imobiliária!

Seja proativo

Em vez de esperar o locador se manifestar sobre o reajuste para conversar com ele sobre taxas mais baixas para manter o inquilino, tenha proatividade e procure-o. Para isso, tenha uma lista de aniversários de contratos de aluguéis dos imóveis que você faz a corretagem.

Todos os meses, busque os contratos que sofrerão reajustes em breve. Então entre em contato com o proprietário para conversar com ele sobre as possibilidades de correção que são mais favoráveis para as partes.

Proponha o reajuste pelo IPCA

Como você viu, o reajuste pelo IPCA é uma tendência, pois costuma manter o equilíbrio dos interesses do proprietário e do inquilino. Dessa maneira, se o proprietário propôs a correção por meio do IGP-M, você pode fazer a contraproposta de seguir o IPCA, caso o locatário busque um desconto.

Além de estarem mais atualizados com o mercado, vocês garantem uma correção que pode ser benéfica para todas as partes.

Ao longo deste post, você entendeu como funciona o reajuste do aluguel baseado no IGP-M e no IPCA. Agora, é preciso orientar os seus clientes sobre a melhor forma de corrigir o aluguel e manter a rentabilidade do imóvel.

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