Avaliação de imóveis: o que é e como se preparar para fazê-la?

No mercado imobiliário, uma das atividades mais importantes é a avaliação de imóveis. Por meio dela, pode-se definir o preço justo para a negociação de um bem. Assim, o processo gera benefícios para os participantes da venda e também para o cliente.

Afinal, uma negociação com mais transparência promove confiança. Por isso, a análise deve ser realizada por um profissional capacitado e com autorização do órgão competente. Além disso, é importante se preparar para coletar e analisar as informações de maneira adequada e contextual.

Neste artigo, você conhecerá o que é mais relevante a respeito da avaliação imobiliária. Confira!

O que é a avaliação de imóveis?

O preço de um imóvel é afetado por diferentes fatores, que incluem mais que seu tamanho, endereço ou a idade de construção. Para encontrar o resultado justo em relação ao mercado, existe a avaliação de imóveis.

Ela consiste em um processo que busca definir quanto um imóvel vale, considerando características diversas da propriedade e outros bens semelhantes. A avaliação para venda é bastante comum, mas ela também pode ser feita para a declaração de patrimônio, por exemplo.

Como funciona a avaliação de imóveis?

Para chegar ao valor de mercado, convém saber que há duas categorias de avaliação de imóvel: a técnica e a verbal. O resultado da primeira é apresentado no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, um relatório que conta com informações estruturadas a respeito da propriedade e de seu valor.

Portanto, é um registro físico da conclusão do avaliador de imóvel, apresentando o valor de mercado da propriedade e também os dados e os argumentos que sustentam o resultado apresentado.

Já a avaliação de imóveis verbal é feita de maneira prática e direta, sem um registro complexo, o que a torna mais rápida. Normalmente, o processo não é cobrado do proprietário quando é feito pela imobiliária que realizará a venda. 

Porém, quando há a contratação individual dessa atividade, o comum é que haja a cobrança por parte do avaliador. O valor varia conforme uma tabela específica para cada estado, de acordo com as indicações do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

Em ambos os casos, o avaliador de imóveis deve considerar uma série de características do bem e do mercado imobiliário geral e da região. A intenção é descobrir como o imóvel se posiciona em relação a todos esses fatores e o por quanto ele pode ser apresentado.

Quais são os benefícios de uma avaliação adequada?

Quando é realizada corretamente, a avaliação de imóveis pode gerar vantagens tanto para os profissionais do mercado quanto para o cliente. Por isso, vale a pena conhecer os benefícios da atuação.

Na sequência, veja quais são os principais pontos positivos de avaliar um bem imobiliário de modo justo!

Maior poder de negociação

Se um imóvel for anunciado por um preço maior do que ele vale, é provável que os possíveis clientes não queiram apresentar propostas. Em outros casos, pode fazer com que as propostas sejam menores do que seria realmente justo.

Isso também ocorre com um imóvel apresentado com um valor muito acima da média de mercado. Portanto, uma boa avaliação é essencial para que o proprietário tenha um poder de negociação adequado, aumentando as chances de conseguir uma venda por um valor justo.

Segurança patrimonial do cliente

Outro ponto importante é que a avaliação de imóveis afeta diretamente a segurança patrimonial do proprietário. Afinal, uma listagem com preço abaixo do que o bem vale pode até aumentar o número de propostas ou a velocidade de negociação.

Porém, há o risco de a venda prejudicar a capacidade patrimonial do cliente, que terá que se desfazer do bem por um preço menor do que gostaria e do que deveria receber.

Uma avaliação justa, por outro lado, fornece um preço que pode ser utilizado como base para a tomada de decisão, apoiando escolhas mais positivas para o patrimônio.

Adequação à legislação e à fiscalização tributária

Embora o valor do imóvel não possa ser corrigido no Imposto de Renda, uma avaliação adequada pode impactar o pagamento de outros impostos. O resultado inadequado pode provocar problemas quanto à quitação de IPTU, por exemplo. 

Também pode gerar dificuldades em possíveis execuções judiciais. Portanto, um processo realizado da maneira adequada é fundamental para proteger o cliente e garantir que haja um atendimento completo à legislação e ao pagamento de tributos.

Aumento do nível de satisfação

Uma boa avaliação imobiliária é determinante para a experiência do cliente e sua satisfação. Afinal, com a definição de um preço justo e dentro da média de mercado, o imóvel se torna mais atraente. 

Nesse cenário, as negociações tendem a ser menos intensas, pois os possíveis compradores fazem ofertas mais próximas ao interesse do vendedor. O nível de satisfação do cliente também tende a ser maior — o que pode culminar na indicação para outras pessoas, por exemplo.

Além disso, é um ponto essencial para alinhar expectativas, já que uma avaliação fora da realidade pode fazer com que o vendedor queira cobrar um preço irreal. Nesse caso, diante de uma oferta menor, mas que seja justa, o vendedor pode ficar contrariado e ter uma experiência ruim.

Quem faz a avaliação de imóveis?

Embora muitas pessoas pensem que todo corretor de imóveis possa avaliar bens desse tipo, isso é falso. Na prática, a tarefa é responsabilidade do avaliador de imóveis ou do perito avaliador. O profissional, portanto, tem formação e habilitação específicas para essa atividade.

Ao mesmo tempo, não são profissões necessariamente separadas. Um corretor pode se tornar um avaliador de imóveis, desde que apresente a capacitação exigida. Com isso, pode ser o responsável por apresentar o valor de um imóvel e, em seguida, por negociá-lo segundo interesses do cliente.

Como se tornar um avaliador de imóveis?

Para atuar com a avaliação de imóveis, há diversos caminhos que podem ser seguidos. Para começar, todo engenheiro civil ou arquiteto pode realizar o processo, desde que siga as exigências para emissão do parecer técnico.

O corretor de imóveis devidamente habilitado para atuar no mercado também pode se tornar um avaliador imobiliário. Veja quais são as etapas que devem ser seguidas para chegar a esse objetivo!

Faça um curso superior em Gestão Imobiliária

A primeira alternativa envolve um curso superior voltado para a Gestão Imobiliária, especificamente. É uma forma um pouco mais demorada de começar a atuar nesse ramo, mas pode ser mais completa em relação aos conteúdos abordados.

É necessário que o curso seja registrado e tenha a devida autorização para funcionar, de modo que o diploma seja reconhecido.

Realize uma especialização em avaliação de imóveis

A outra escolha envolve se especializar na avaliação imobiliária por meio de um curso de avaliação de imóveis. Ele deve ser autorizado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que é o órgão responsável por regulamentar a atuação de profissionais do ramo.

Esses cursos costumam ser mais rápidos, com a oferta de apostilas e a realização de uma prova para avaliação de desempenho. Com isso, podem ser as escolhas ideais para quem busca o título em menos tempo.

Registre-se corretamente no Cofeci

Além de realizar o curso e obter a aprovação, é necessário manter seu registro em dia no Cofeci. O órgão é responsável por manter e atualizar o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), sendo necessário ter seu nome incluído na relação para poder atuar regularmente.

Após a formação, procure o Cofeci para conhecer a exigência de documentação e de possíveis pagamentos. Com o registro em dia, é possível fazer a avaliação de imóveis normalmente em sua rotina no mercado.

Como se preparar para uma avaliação de imóveis?

A formação para atuar como avaliador de imóveis exige a capacitação específica e também um preparo para atividades individuais. No começo, pode-se utilizar um exemplo de laudo de avaliação de imóveis e, com o tempo, aprimorar a própria técnica.

Em qualquer que seja o caso, vale a pena conhecer os passos essenciais para uma avaliação justa e que atinja os objetivos. 

Descubra como se preparar para uma avaliação de imóvel completa!

Pesquise a localidade do imóvel

A avaliação de imóveis, normalmente, não é feita do zero. Na verdade, ela utiliza a comparação como uma de suas principais ferramentas. Então um dos pontos de partida para se preparar para a avaliação é conhecer a localidade.

Ter uma ideia do preço médio do metro quadrado na região permite ter uma base sobre a qual será possível acrescentar ou deduzir valor, dependendo de outras características.

Também é interessante entender o local em termos de potencial de valorização e perspectivas de curto, médio e longo prazos. Assim, é possível realizar uma análise completa e mais consistente com a realidade — em especial, quando o objetivo envolve o investimento em imóveis.

Busque informações sobre outros imóveis

Como a comparação é um elemento tão importante na avaliação de imóveis, é interessante ter informações sobre outras propriedades. Em muitos casos, isso pode ser obtido de modo on-line.

É pouco provável que outro imóvel tenha as exatas condições do que está sob análise, mas é uma forma de ter uma base. É possível buscar imóveis no bairro, na rua ou até no mesmo empreendimento, como em andares diferentes.

Ainda, é possível obter esses dados por meio de outras vendas realizadas na área. Assim, fica mais fácil ter uma visão sobre o valor médio de mercado.

Faça um levantamento dos pontos mais relevantes

Embora sejam aspectos importantes, a metragem e a localização não são os únicos elementos que afetam o preço de um imóvel. Cabe ao avaliador levantar diversas características, como:

• Estrutura urbana no entorno (como a presença de comércio, escolas, hospitais etc.);
• Acessibilidade e interligação à malha urbana (proximidade a metrôs, vias importantes etc.);
• Vizinhança;
• Segurança da região e/ou do empreendimento;
• Uso de materiais de acabamento (imóveis com acabamento de luxo custam mais que outros, por exemplo);
• Método construtivo adotado;
• Facilidades e estrutura do condomínio, no caso de prédios, entre outros aspectos.

O objetivo é ter uma compreensão sobre todas as características que compõem não apenas o imóvel em si, mas o contexto no qual ele está inserido. Dessa forma, a comparação futura é favorecida, o que ajuda a chegar a um valor médio justo.

Considere realizar uma vistoria

Além de levantar os pontos citados anteriormente, vale a pena considerar a estrutura da propriedade e seus impactos no valor de mercado. Para tanto, o mais indicado é fazer uma vistoria do imóvel.

Por meio dela, é possível conhecer aspectos técnicos, estruturais e que podem estar ligados à reforma. Um imóvel na planta provavelmente precisará de menos modificações que um imóvel que já existe há décadas. Então, com condições equivalentes, é provável que o primeiro valha mais.

Realize um registro fotográfico

Depois de identificar as características mais relevantes, é válido partir para o registro fotográfico. Isso ajudará na comparação visual durante a pesquisa por outros imóveis e seus preços. Assim, pode-se ter uma precisão maior na comparação, em vez de usar apenas registros escritos.

É viável, por exemplo, perceber as diferenças sobre a disposição de layout, nível de iluminação, amplitude e questões relacionadas. Os registros também podem ser anexados ao parecer, caso seja necessário. Com isso, há maior credibilidade quanto às informações apresentadas.

Entenda a situação de mercado do imóvel

Além das características físicas e estruturais da propriedade, é necessário considerar sua condição no mercado imobiliário. Um imóvel que esteja em diversas imobiliárias, por exemplo, pode perder valor perante o mercado, pois possíveis compradores podem julgar que há desespero pela venda.

Da mesma forma, um imóvel há muito tempo no mercado tende a perder valor, mesmo com características semelhantes à outra opção recentemente lançada. Então, como avaliador, é importante pensar em todas essas características.

Com base nessas informações, você não apenas sabe o que é a avaliação de imóveis, mas viu como se tornar um avaliador. A partir desse ponto, é interessante utilizar as dicas para acertar na análise do preço dos imóveis e apresentar um resultado condizente para os seus clientes. Como profissional do mercado imobiliário, manter-se atualizado sobre o setor é essencial para o seu cotidiano. Por isso, assine a newsletter do Blueprint e confira as atualizações semanais!