Locador e locatário: quais as diferenças, deveres e obrigações em 2022

No mercado imobiliário, a relação entre locador e locatário é especialmente importante. Ela é firmada por meio do contrato de locação de imóvel, sendo esses os dois agentes ligados ao segmento de aluguel de propriedades.

Atuando profissionalmente no setor, é essencial conhecer as características de cada agente e quais são as regras que devem ser observadas. Assim, é possível prestar um atendimento qualificado e que seja realmente de excelência para seus clientes.

Neste artigo, você saberá qual é a diferença entre locador e locatário, bem como qual é a função de cada um no contrato de locação. Confira! 

O que é um locador?

Na locação de imóvel, um dos principais agentes é chamado de locador. O termo faz referência a quem é o dono da propriedade imobiliária e recebe aluguel durante a vigência do contrato. Logo, o locador é quem aluga o seu imóvel para outra pessoa.

Considerando as particularidades da locação imobiliária, o locador não deixa de ter a propriedade do bem durante a vigência do contrato. Ele continua fazendo parte de seu patrimônio, com a documentação em seu nome.

Contudo, ele concede a posse a outras pessoas, recebendo o aluguel como contrapartida. Dessa forma, surgem limitações em relação aos seus direitos no uso da propriedade. 

O que é um locatário?

Além de saber quem é o locador, é importante entender quem ocupa a posição oposta, que é o locatário. Esse termo corresponde a quem paga para alugar um imóvel. É, portanto, o inquilino da relação de locação imobiliária.

Como a propriedade não deixa de ser do locador, o locatário apenas usa o imóvel temporariamente. Isso é feito pelo tempo que durar o contrato entre as partes e mediante pagamento do aluguel.

Quais são as obrigações de locador e locatário?

Após conhecer os conceitos, é preciso saber quais são os direitos de cada parte para identificar a diferença entre locador e locatário. Como cada um assume uma ponta da negociação, eles devem atender a demandas distintas.

Na sequência, veja quais são as principais obrigações das partes e saiba como elas devem ser cumpridas! 

Locador

Em relação a quem detém a propriedade do imóvel, suas principais obrigações são:

• Garantir que o bem esteja em plenas condições de uso.;
• Fornecer uma estrutura adequada para que o inquilino possa aproveitar o espaço;
• Corrigir os defeitos caso a propriedade precise de reparos na sua estrutura, ainda que eles surjam após o início da locação;
• Fazer o pagamento do condomínio e dos impostos, como o IPTU.

Porém, é importante lembrar que, as partes podem fazer um contrato de maneira contrária, indicando que os valores serão pagos pelo inquilino. Essa, inclusive, é uma prática bastante comum. 

Locatário

Da mesma maneira que o locador deve respeitar regras específicas, o locatário também deve cumprir obrigações. São elas:

• Fazer o pagamento do aluguel na data, no valor e nas condições previstas em contrato;
• Utilizar o imóvel para a funcionalidade acordada;
• Manutenção do imóvel no dia a dia, e caso forem provocados danos à propriedade, eles devem ser reparados rapidamente por ele;
• Respeitar todas as normas condominiais aplicáveis, se for o caso;
• Ao final do contrato, o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue. 

É importante lembrar que, durante o processo de locação, é comum que seja feita uma análise de renda. O objetivo é garantir que o inquilino possui recursos suficientes para arcar com os valores referentes ao contrato. 

Enquanto, é comum a realização de vistorias de entrada e de saída, de modo a permitir a comparação e determinar se a propriedade atende às características do que foi recebido inicialmente.

Quais são os direitos de cada uma das partes?

Da mesma forma que as partes contam com obrigações, há direitos destinados a cada agente do contrato de locação. Confira quais são os pontos mais importantes para cada parte!

Locador

Nesse acordo firmado com um inquilino, o locador tem os seguintes direitos:

• Receber, mensalmente, o valor que foi acordado na forma de aluguel;
• Ser comunicado sobre qualquer defeito na propriedade;
• Receber qualquer notificação ou carta que chegue no endereço;
• Ter a garantia de conservação do imóvel.

Vale lembrar que o locatário deve cuidar da propriedade como se fosse própria.

Locatário

O locatário também tem direitos que devem ser considerados. São eles:

• A preferência de compra, na qual, caso o proprietário decidir pela venda e o inquilino tiver interesse, a preferência de aquisição é dele;
• Não ser responsável pelas taxas extraordinárias, pois os custos dessa categoria, como fundo de reserva, devem ser quitados pelo proprietário; 
• Receber abatimentos no aluguel, caso realize melhorias autorizadas no imóvel; 
• Devolver o imóvel a qualquer momento, enquanto o locador só pode fazer isso diante de situações específicas, como o descumprimento de regras pelo locatário ou a necessidade comprovada de uso do bem.

No entanto, é preciso ter atenção com a possível cobrança de multas. O contrato pode prever um período mínimo de permanência. Se ele não for respeitado, levará à cobrança de multa proporcional.

Em relação ao abatimentos no aluguel, existe a possibilidade que o locatário receba um desconto parcial ou total, durante determinados períodos, para compensar o investimento.

O que fica vetado no contrato de locação?

Além dos direitos e das obrigações para locador e locatário, o contrato de locação de imóvel apresenta proibições que devem ser observadas. Ao locador, é vetada a cobrança genérica e precisam estar explícitos os valores que serão pagos e a sua origem ou justificativa.

Para o locatário, é vetada a realização de modificações definitivas sem a devida autorização por parte do proprietário. Mudanças de decoração que podem ser revertidas, como a cor das paredes, nem sempre exigem autorização. Porém, reformas e mudanças de layout devem ser aprovadas.

Outra proibição envolve o desvio de finalidade do uso da propriedade. Um bem residencial não pode ser usado como estabelecimento comercial, por exemplo.

A sublocação, por sua vez, é uma questão dúbia. Ela consiste em uma segunda locação, realizada pelo então inquilino e que costuma ser proibida. O processo só pode acontecer quando está claramente disposto em contrato ou mediante autorização do locador em documento específico. 

Quais são outros agentes ligados ao mercado imobiliário para conhecer?

O contrato de locação pode prever a existência de outros agentes, sem se limitar apenas ao locador e ao locatário. O mais lembrado deles é o fiador, um agente que está diretamente ligado ao locatário. Na prática, o papel do fiador é fornecer uma garantia para o proprietário quanto ao pagamento do aluguel.

Logo, esse agente fica responsável por quitar os valores devidos pelo locatário, caso este falhe em cumprir com suas obrigações contratuais. Há também a figura do corretor, cujo papel é intermediar a relação entre locador e locatário.

A atuação profissional foca na facilitação do contato entre as partes, para que o contrato seja fechado. Já o administrador assume o papel de cuidar da propriedade e da relação do locador com o inquilino. Ele é remunerado pelo proprietário, conforme as condições acordadas.

Ao identificar a função de cada agente, é possível entender a importância de cada um na locação. Também é uma forma de saber como você se encaixa no mercado e quais tarefas deve desempenhar nesse tipo de contrato.

Quais são as principais características do contrato de locação?

Agora que você sabe que locador e locatário são as duas partes que negociam um contrato de aluguel de imóveis, é interessante compreender quais são os pontos principais do documento. A seguir, descubra quais são as principais cláusulas e as características que devem ser observadas!

Objeto da locação

Além de definir quem são as partes envolvidas, é necessário estabelecer o objeto da locação. Ele corresponde ao imóvel que será locado, devendo ser claramente identificado. Para tanto, é comum que conste o endereço completo e as principais características da propriedade.

As condições também costumam ser detalhadas, geralmente acompanhadas pelo laudo de vistoria. Como visto, na saída do inquilino, esse detalhamento pode ser usado como base para garantir que a devolução aconteceu de maneira adequada.

Valor do aluguel

O contrato de locação deve identificar qual será o valor pago pelo locatário. Nesse momento, devem-se descrever todas as obrigações financeiras que serão assumidas pelo locatário, incluindo aluguel, taxa de condomínio, impostos, seguros e outras despesas.

Ainda, é preciso apresentar as condições de reajuste anual. Normalmente, estão associadas a um indicador da economia, como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Garantias locatícias

Também é comum que o locatário tenha que apresentar uma garantia locatícia, que visa a dar mais segurança ao locador em relação à inadimplência. As mais comuns são o fiador, o seguro fiança e a caução, sendo vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia. 

Se a locação não estiver garantida por nenhuma modalidade prevista, é possível exigir o pagamento de aluguel e encargos de maneira antecipada. Nesse caso, o vencimento pode acontecer até o sexto dia útil do mês vincendo. 

Regras específicas de uso

O contrato ainda pode prever outras regras que deverão ser observadas na relação entre inquilino e proprietário. No entanto, elas precisam observar as disposições legais. Um locador não pode fazer exigências que sejam proibidas ou que constranjam o inquilino, por exemplo.

Vale frisar que todas as questões que você já viu até aqui devem estar claramente dispostas, estabelecendo obrigações e direitos das partes.

Vigência do contrato

Outro elemento que deve estar presente no documento é a vigência do contrato. Pela Lei do Inquilinato, o prazo-padrão é de 30 meses. Porém, muitos contratos apresentam como período mínimo de permanência obrigatória o período de 12 meses.

A renovação costuma acontecer com base na vontade expressa dos envolvidos, que podem renegociar determinadas condições ao assinar um novo documento. Ainda, é possível a renovação automática, tornando o contrato por prazo indeterminado. 

Multas e condições rescisórias

Não menos importante, o contrato de locação deve prever as penalidades para o caso de descumprimento de certas regras. A mais comum é a multa pela saída antecipada. Conforme você aprendeu, ela é cobrada de maneira proporcional ao tempo restante do contrato. 

Já as condições rescisórias indicam quais são as situações que podem fazer com que o contrato seja suspenso unilateralmente, sem prejuízos a quem solicita a finalização. Nesse caso, a Lei do Inquilinato apresenta regras importantes que devem ser consultadas. 

O que significa locação direta com proprietário?

Ao tratar do processo de locação de imóveis, é possível se deparar com a possibilidade de contratos feitos diretamente entre locador e locatário. Nesse caso, o papel da imobiliária ou da administradora é esclarecer aos interessados os impactos que isso acarreta.

Isso porque é comum que as partes não tenham conhecimento sobre o assunto e a importância de conhecer todos os requisitos para que todos tenham maior segurança jurídica. Ademais, é comum que, nesses casos, o dono e o inquilino apenas firmem um acordo simples.

Normalmente, ele é feito de modo verbal ou em um contrato que não abrange todos os detalhes exigidos pela lei. No entanto, isso pode acarretar problemas no futuro, já que os direitos e os deveres não ficam totalmente claros. 

Além disso, podem surgir dificuldades caso seja necessário adotar outras medidas, como ações judiciais, dificultando as provas. Diante disso, como profissional do mercado imobiliário, é importante demonstrar as diferenças entre um contrato completo e um acordo direto. 

Assim, os envolvidos podem reconhecer a importância de contar com mais segurança jurídica, enxergando maior valor no serviço prestado. 

Por que é importante conhecer a diferença entre locador e locatário?

Saber qual é a diferença entre locador e locatário e quais são as obrigações de cada um não é importante apenas para os envolvidos no contrato. Quem atua na área também deve ter esse conhecimento. 

Afinal, isso permitirá oferecer um atendimento diferenciado e plenamente capacitado, apto a esclarecer eventuais dúvidas das partes. Desse modo, é possível ajudar tanto locadores quanto locatários a fazerem negócios melhores e mais seguros no mercado imobiliário.

Resumidamente

Confira a seguir um resumo especial para que você saiba tudo o que precisa sobre o locador, o locatário e as demais informações ligadas a locação de imóveis.

- Quem é o locador e o locatário?

O locador é o dono da propriedade imobiliária e é quem recebe o aluguel durante a vigência do contrato. Ou seja, é quem aluga o seu imóvel para outra pessoa.

O locatário é quem paga para alugar um imóvel. Ou seja, o locatário é o inquilino da relação de locação imobiliária.

- Quem é o fiador?

O fiador é a pessoa física que serve de garantia em nome do locatário, ou seja, o proprietário do imóvel, que se responsabiliza pelas despesas caso o locatário não pague ou tenha pendências de inadimplência.

- Quem paga o contrato de aluguel?

O locatário é responsável pelo pagamento do contrato de aluguel, assim como o pagamento de outros impostos, como o IPTU, por exemplo.

- Quais informações precisam constar em um contrato de locação?

Precisam constar no contrato de locação as seguintes informações: dados pessoais, termo de vistoria, valor do aluguel, prazo do contrato, despesas, encargos, taxas e multa rescisória caso o locatário descumpra o contrato de alguma forma.

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Agora você sabe que o locador é o proprietário que aluga seu imóvel e que o locatário é o inquilino. Considerando as diferenças entre obrigações e direitos de ambos, é possível elaborar um contrato adequado e que proteja as partes, proporcionando uma atuação profissional de qualidade.

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