Usufruto de imóvel: o que é e quais são suas características

Conhecer os principais aspectos do mercado imobiliário é fundamental para ser um profissional completo e capaz de ajudar seus clientes. Entre os pontos que merecem atenção está o usufruto do imóvel.

O dispositivo tem previsão legal e pode ser utilizado por proprietários que desejam obter vantagens como a flexibilidade de escolher beneficiários e a simplificação da sucessão. Porém, é preciso que tudo seja feito corretamente — e o apoio de um profissional qualificado faz a diferença.

Para entender o tema de modo completo, continue lendo este conteúdo. Nele, você aprenderá mais sobre o usufruto de imóvel e as suas características!

O que é usufruto de imóvel?

No mercado imobiliário, o processo de compra e venda de um imóvel transfere a posse e a propriedade do bem do vendedor para o comprador. Com a conclusão do processo e a emissão da escritura, finaliza-se a transferência. 

Porém, essa não é a única modalidade existente para transferir a posse de determinado imóvel. Também há o chamado usufruto do imóvel, que consiste no direito de fruir (utilizar ou aproveitar) um bem que está em propriedade de outra pessoa. Portanto, quem faz o usufruto não é o proprietário, mas tem direito a utilizar determinado bem.

Como funciona o usufruto de imóvel?

Para conhecer esse dispositivo por completo, é importante saber quais são as partes envolvidas. Primeiro, há o usufrutuário, que é quem tem a posse do imóvel, com direitos parciais em relação à propriedade.

Já quem concede o direito de usufruto, mantendo também direitos limitados sobre a propriedade, é o nu-proprietário. Esse termo serve para indicar que a pessoa tem a propriedade, mas não tem a posse nem pode exercer poder econômico sobre o bem.

Para entender melhor, considere a seguinte situação: um casal tem apenas um filho que está prestes a completar 18 anos. Eles decidem se separar, mas querem que o imóvel seja de propriedade do herdeiro direto. Porém, fica acordado que a mãe poderá continuar a morar no local.

Uma possibilidade é fazer a doação em vida para o filho, com reserva de usufruto para a mãe. Dessa forma, ela poderá continuar a usar o imóvel, sem que o filho possa expulsá-la ou vender o bem à sua revelia.

O processo também poderia ser feito ao contrário. Após a aquisição de imóvel, o novo proprietário pode fazer uma doação em vida para outra pessoa, mantendo o usufruto próprio. 

Porém, é importante entender que doação e usufruto não se confundem — e, sim, podem se complementar em um processo específico, ou seja, o usufruto é a mera concessão de direito de uso de um bem de propriedade de outra pessoa.

A doação com reserva de usufruto usa esse dispositivo em favor de quem permanecerá usando o bem, mas consolida a transferência para o chamado nu-proprietário.

Em quais situações a legislação permite o usufruto do imóvel?

O usufruto do imóvel é previsto por lei e, na teoria, pode ser realizado por qualquer pessoa que seja o dono de um bem imobiliário. Ela pode ser feita de maneira isolada, apenas transferindo o direito de usufruir do imóvel.

Todavia, ele também é bastante comum na doação. Esse processo, normalmente, acontece de duas maneiras diferentes: por meio da chamada doação em vida com usufruto ou por meio da doação via testamento, após o falecimento do proprietário.

A diferença entre elas é o início da validade da doação. No caso da doação em vida, há a figura do nu-proprietário, que passa a ter direitos de propriedade a partir do registro de contrato de usufruto. No segundo caso, há a transferência do bem para um herdeiro, com usufruto para outra pessoa.

Contudo, mesmo que seja a vontade do doador, o usufruto não extingue os direitos de sucessão previstos em lei. Logo, a doação não poderá ser realizada se os herdeiros por lei não tiverem seus direitos preservados.

Quais são os tipos de usufruto?

O usufruto de imóveis tem regras gerais, mas pode ser mais de um tipo, a depender do prazo no qual ele é válido. No usufruto vitalício, o usufrutuário tem o direito de usar o bem até seu falecimento. Após esse período, o contrato prevê a transferência de posse para o nu-proprietário.

Já o usufruto temporário acontece por um período máximo para o uso do imóvel. Encerrado esse prazo, o nu-proprietário passa a ter a posse plena do imóvel. 

Quais são as modalidades de doação relacionadas aos imóveis?

Como você viu, além do usufruto de imóvel, pode haver a doação do bem imobiliário, incluindo a modalidade com reserva de usufruto. Porém, não existe apenas uma opção de doação ligada aos imóveis. Veja, a seguir, quais são elas:

• Doação pura e simples: é aquela que não requer nada em troca;
• Doação modal ou onerosa: exige o cumprimento de determinada exigência;
• Doação em forma de remuneração: necessita de uma remuneração;
• Doação condicional: aquela que requer que o imóvel seja destinado a um fim específico.

Caso a ideia seja fazer a doação com reserva de usufruto, é necessário avaliar qual será a modalidade de doação e se a cessão de propriedade é possível. Assim, há como proteger todos os envolvidos no contrato.

Quais são as vantagens do usufruto de imóveis?

Adotar esse processo pode ser vantajoso tanto para o usufrutuário quanto para o nu-proprietário ou o beneficiário da doação. Por seu funcionamento, o usufruto de imóvel pode ser uma forma de herança, mesmo para quem não for herdeiro pela lei.

Isso porque o dono da propriedade pode escolher quem terá o direito de utilizar o imóvel e, eventualmente, ter a sua posse plena e definitiva. Outra vantagem envolve a facilidade para realizar um contrato de usufruto de imóvel.

Ao contrário do que muitos acreditam, ele não exige a atuação de um advogado. Tudo pode ser feito em um cartório, com a validação de duas testemunhas. Dependendo das características da realização do usufruto, ele também pode descomplicar o processo sucessório. 

Se a parte cabível dos bens imobiliários for doada em vida para os herdeiros legais, considerando a proporção obrigatória, com reserva de usufruto para o doador, o inventário é simplificado. 

Assim, o usufruto pode ajudar a reduzir o risco de problemas com a partilha ou de questionamentos que atrasem o recebimento de bens por parte da família. Aqui, no entanto, vale a pena ter suporte de um profissional para não cometer erros relacionados à distribuição dos bens e à parcela de direito de cada herdeiro. 

Perceba, então, que o usufruto é um dispositivo legal que possibilita mais flexibilidade para o gerenciamento de bens, permitindo evitar a dilapidação do patrimônio. Afinal, é possível manter o valor da propriedade e impedir que esta seja usada erroneamente, por exemplo.

Quais são as desvantagens do usufruto de imóveis?

Apesar dos benefícios, é preciso saber que o usufruto de imóvel tem desvantagens pontuais. O nu-proprietário não tem a posse do bem e não pode utilizá-lo ou explorá-lo até que se encerre o prazo de usufruto.

Em caso de doação, o bem também pode se tornar alvo de uma contestação judicial, por parte dos herdeiros, caso os direitos deles não sejam observados. Isso pode causar complicações para quem recebeu o imóvel e afetar sua propriedade, por exemplo.

Como você verá adiante, a doação também tem um custo proporcional ao valor do imóvel. Dependendo do caso, é preciso dispor de uma quantia considerável para garantir que tudo seja feito legalmente.

7 perguntas frequentes sobre usufruto de imóveis

Mesmo após conferir todas essas informações, é normal ter outras dúvidas sobre o processo de usufruto do imóvel. Por isso, você aprenderá quais são as sete questões mais frequentes e que merecem a sua atenção. 

Acompanhe!

1. O imóvel pode ser vendido ou alugado?

É importante entender que aquele que concede o usufruto e é chamado de nu-proprietário não detém a posse do imóvel — apenas a sua propriedade. É o caso de quem recebe a doação com reserva de usufruto para terceiros, por exemplo.

Portanto, é o usufrutuário que utiliza o bem e também quem terá direito de alugá-lo. Isso porque os valores são destinados a quem tem a posse e o usufruto. Já o nu-proprietário pode realizar a venda, desde que o prazo de usufruto seja respeitado.

2. Quanto custa o usufruto de imóvel?

Para realizar o usufruto do imóvel, é necessário registrar procedimentos no cartório e cada etapa pode ser cobrada. Será necessário apresentar a declaração para compor o contrato, além de alterar a escritura e a matrícula da propriedade para contemplar as regras do contrato.

No caso da doação com usufruto, há também a cobrança do Imposto sobre Transferência Causa Mortis e Doação (ITCMD). O custo varia de acordo com o local do imóvel e corresponde a uma porcentagem do valor venal do bem.

3. É possível desfazer o usufruto de imóvel?

Um diferencial do usufruto do imóvel é que ele pode ser desfeito, ao contrário de uma venda, por exemplo. Em geral, isso acontece pelo decurso do tempo ou pela morte do usufrutuário. No entanto, existem situações específicas que permitem a dissolução do contrato.

Por exemplo, se o usufrutuário deixar de adotar os cuidados de conservação ou causar danos, será possível requerer o cancelamento da posse.

Já em relação à doação, também há a possibilidade de desfazê-la. Uma das principais justificativas é a ingratidão do donatário (quem recebeu o bem). Entre as possibilidades, estão: ofensas pessoais, prática de calúnia ou difamação e casos correlatos. 

4. Como ficam os herdeiros com a doação?

O usufruto do imóvel também está relacionado ao Direito das Sucessões e gera dúvidas nesse sentido. Por ser um desejo em vida, um proprietário pode doar o imóvel. Ao mesmo tempo, o processo não pode afetar o direito dos herdeiros legais.

Imagine uma situação em que um proprietário tem diversos imóveis de valores semelhantes e doa um deles integralmente em usufruto para uma pessoa que não é seu herdeiro de direito. O processo é permitido porque o direito de filhos e/ou do cônjuge não é prejudicado.

Agora, pense que o imóvel é o único patrimônio do doador. Nesse caso, a doação em vida pode ser contestada, porque afeta o direito dos herdeiros de terem 50% do patrimônio. Basicamente, não há impedimentos para a doação se o imóvel corresponder a menos da metade dos ativos do doador.

5. O que acontece diante da morte do nu-proprietário?

Se o nu-proprietário falecer antes do encerramento da vigência do usufruto (caso aplicável), a propriedade será transferida a seus herdeiros de direito. Nesse caso, aplicam-se as regras comuns de sucessão. 

Logo, os herdeiros se tornam os novos nus-proprietários, mas devem observar todas as regras de usufruto, pois ele permanecerá válido. 

6. O que ocorre se o usufrutuário vier a falecer?

Já no caso de morte do usufrutuário, seus herdeiros não têm direito em relação à posse, ao uso ou à administração do imóvel. Isso acontece porque o contrato é considerado do tipo personalíssimo, o que significa que somente a pessoa apontada na declaração pode exercer esse direito.

Por sinal, com o falecimento do usufrutuário, o nu-proprietário deve buscar o cartório para reivindicar seu direito sobre o imóvel. Ele passa a ser o proprietário definitivo e pode vender o bem sem restrições, se assim desejar.

A exceção fica para cenários em que ocorrem problemas com os herdeiros por descumprimento das leis vigentes. Se isso acontecer, poderá haver uma contestação judicial.

7. O que acontece com o locatário de um imóvel de usufrutuário em caso de falecimento? 

Quem tem direito ao usufruto também tem a posse do imóvel e, portanto, pode alugá-lo. Se o usufrutuário falecer, o nu-proprietário se tornará o dono do bem imóvel e, com isso, passará a ter direito de receber o aluguel.

Para o locatário, a única mudança ocorrida envolve quem receberá o aluguel, que passa a ser o nu-proprietário.

Porém, vale notar que se não houver um contrato de aluguel, o novo proprietário poderá suspender um acordo verbal não oficializado, por exemplo. Dessa forma, é essencial ter atenção ao processo de locação de imóveis em usufruto.

Por que você deve conhecer esse conceito?

Quem trabalha no mercado imobiliário deve ter atenção especial quanto ao conceito de usufruto do imóvel e seu funcionamento geral. Afinal, é possível que um cliente deseje comprar e, em seguida, fazer uma doação com reserva de usufruto, por exemplo.

Ao entender como tudo acontece, é possível tirar as dúvidas de clientes e verificar as oportunidades em potencial. Dessa forma, você tem a chance de prestar um atendimento com mais qualidade e se diferenciar dos concorrentes.

Conhecer o usufruto e as suas regras também pode ajudar na segurança das negociações. Por meio de uma análise de matrícula, é possível identificar se o vendedor é o nu-proprietário e se existe um acordo de usufruto vigente, por exemplo.

Portanto, entender esse dispositivo do mercado de imóveis é uma parte essencial para demonstrar mais preparo e transmitir confiança para clientes e parceiros. 

Como você pôde observar, o usufruto do imóvel é um dispositivo importante que interfere na posse e nos direitos sobre o bem. Dessa forma, ao saber os detalhes do processo, é possível apoiar os clientes e esclarecer as dúvidas sobre o tema.

Para aumentar seu conhecimento de maneira contínua, vale a pena acompanhar as novidades do mercado imobiliário. Assine a newsletter do Blueprint e acompanhe sua caixa de entrada!