O que é o código de obras e qual sua importância?

No mercado imobiliário, existem muitos termos que os profissionais da área devem entender. Entre eles está o código de obras. Esse instrumento é fundamental para manter a qualidade de ocupação de uma cidade. 

Além disso, ele impacta diretamente o setor imobiliário, contribuindo para o aquecimento do mercado. Por essa razão, é importante que você esteja atento a esse documento e às regras aplicadas na sua região de atuação.

Quer saber mais? Neste post, você entenderá o que é o código de obras, como ele funciona, quais são os temas abordados e a sua importância para o mercado imobiliário. 

Acompanhe!

O que é o código de obras e como ele funciona? 

O código de obras é uma lei que estipula as normas técnicas para a execução de qualquer tipo de construção. Nele, estão definidos os procedimentos para aprovação de projetos, metodologia para execução e fiscalização das obras, licenças para execução e penalidades para os casos de descumprimento da lei.

Dessa maneira, o código de obras deve ser observado pelos profissionais de construção civil em seus projetos. Ele deve ser estudado com o plano diretor do município, assim como outros aspectos relacionados à construção — como taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento do lote.

Por conta das particularidades de cada cidade, essa normativa é municipal e pode ser acompanhada ou não de legislação acessória. Então, para consultar o código de obras, é necessário buscá-lo na prefeitura. Para facilitar, muitas cidades já disponibilizam o documento em sites na internet.

Vale saber que há variações na nomenclatura do regulamento. Por exemplo, em Belo Horizonte, ele pode ser chamado de código de edificações. Já em algumas cidades do estado de São Paulo, ele é conhecido como código de obras e edificações.

Embora seja uma lei importante, não são todos os municípios brasileiros que apresentam o código de obras. Nesse caso, é possível que as regras referentes às construções estejam na lei orgânica do município, no plano diretor ou na lei de uso e ocupação do solo. Na falta desses regulamentos, deve-se seguir as normas técnicas da ABNT.

Para que serve e o que ele define? 

Agora que você já sabe o que é o código de obras, deve entender para que ele serve. Na prática, a função dessa normativa é tratar a construção em todas as suas etapas — desde a concepção até a conclusão e a aprovação. 

Por meio dessa norma, é possível assegurar a previsibilidade e a uniformidade das obras urbanas, garantindo a segurança e a salubridade das edificações. Ademais, o código de obras contribui para que o município seja organizado, harmônico e agradável para seus moradores. 

Para atingir esses objetivos, a legislação aborda diversos temas. Entre eles:

• Parâmetros urbanísticos, como dimensões mínimas de ambientes internos, escadas e rampas, altura de pé-direito, acessibilidade a cadeirantes etc.;
• Categorias de construção que demandam licenciamento;
• Taxas a serem pagas;
• Documentos exigidos no projeto legal;
• Prazos de tramitação do processo administrativo;
• Prazo de validade do alvará de construção e normas para seu cancelamento ou renovação;
• Regras operacionais de execução das obras, como demolição, movimentação de terra, entulho e material orgânico, instalação do canteiro de obra etc.;
• Normas para a vistoria de conclusão de obra;
• Regras para a emissão da certidão de baixa e de habite-se;
• Infrações e penalidades em caso de descumprimento das regras;
• Normas para legalização de construções irregulares.

Quais são os instrumentos correlacionados?

Como você viu, na maior parte dos municípios existem instrumentos correlacionados ao código de obras, como o plano diretor e a lei de uso e ocupação de solo. Por essa razão, é interessante entender o que são esses documentos. 

No plano diretor, encontram-se as diretrizes e os objetivos de curto, médio e longo prazos em relação ao desenvolvimento da cidade. Já a lei de uso e ocupação do solo aborda as definições do zoneamento urbano, como parâmetros urbanísticos.

Em alguns municípios também há o código de posturas, que regulariza o uso de áreas públicas da cidade. Entre as normas contidas nesse documento, estão as relacionadas à construção e à manutenção de calçadas, demarcação de vagas de estacionamento, entre outros pontos.

Quais são as diferenças entre plano diretor e código de obras?

Por conta de suas semelhanças, o código de obras é frequentemente confundido com o plano diretor. Logo, como são documentos distintos, é importante saber detalhadamente as diferenças entre eles. 

O plano diretor é a lei municipal que determina as diretrizes para o crescimento e o ordenamento da cidade. Ele é elaborado e revisado pelo Poder Público a partir de um estudo de realidade física, social, administrativa e econômica do município.

Dessa maneira, ele orienta os gestores públicos e a população sobre o futuro desejado para a cidade. Para isso, o plano diretor regula como o território será ocupado e utilizado, determinando áreas de expansão urbana, regiões que não podem ser ocupadas ou as que devem ter maior ocupação, por exemplo.

Esse documento também prevê quais zonas do município podem ter ocupação comercial, residencial ou mista. Assim, a principal diferença entre o plano diretor e o código de obras é que o primeiro trata do crescimento e ordenação da cidade.

Já o segundo determina as regras para a execução de construções, reconstruções e demolições de edificações no município.

Como são realizados os trâmites do processo construtivo?

Após entender a diferença entre plano diretor e código de obras, é interessante saber como são realizados os processos construtivos. Primeiramente, toda construção deve contar com um projeto legal feito por um arquiteto ou um engenheiro habilitado. 

Entretanto, há exceção para essa regra no caso de obras mais simples e menores, como reformas internas sem acréscimo de áreas ou muros de divisa sem função de proteção. Após formulado, o projeto legal deve ser enviado à prefeitura para aprovação.

Os responsáveis avaliarão se o documento apresenta adequação dos parâmetros urbanísticos, segundo o código de obras e outras leis. Se o projeto for aprovado, o município expedirá um alvará de construção para o início da obra.

Nesse alvará, também consta a autorização para demolição e supressão de vegetação, caso seja informado no projeto. É importante saber que a execução da construção não precisa ser iniciada imediatamente após a expedição do alvará. 

Contudo, é preciso contar o prazo indicado no documento para concluir a obra. Caso não seja necessário concluir o projeto no período, será necessário renovar o alvará — etapa condicionada à verificação do estágio da obra. 

Outro ponto relevante é que, antes de iniciar a construção, há a obrigação de comunicar a intenção ao município que ele fiscalize a obra. Entre os critérios de fiscalização, estão:

• Veracidade da obra em relação ao projeto legal aprovado;
• Situações de infrações previstas em lei e aplicação da penalidade;
• Irregularidades que podem impedir a emissão do habite-se.

Após a conclusão da obra, o construtor deve solicitar a vistoria à prefeitura para a emissão da certidão de baixa de construção (habite-se). Somente com esse documento é que o proprietário poderá usufruir da edificação ou negociá-la no mercado imobiliário. 

O que é o projeto legal?

Como foi possível aprender, para conseguir o alvará na prefeitura para iniciar as obras, é necessário apresentar o projeto legal. Na prática, esse documento comprova as medidas da construção e a área de ocupação. Nele também constam as orientações técnicas sobre a edificação.

Por esse motivo, o projeto legal deve ser elaborado por um profissional da área: arquiteto ou engenheiro civil. Ele também precisa ser pautado no código de obras e na lei de zoneamento vigente no município. Com isso, é possível assegurar que as edificações sejam regularizadas e ofereçam qualidade aos ocupantes.

Vale ressaltar que o projeto legal é necessário tanto no início da obra quanto em reformas que alterem o tamanho da propriedade. Por isso, reformas internas, em geral, não precisam desse projeto — exceto nos edifícios de moradias compartilhadas.

Qual é a importância do projeto legal?

Após entender o que é o projeto legal, você deve saber qual é a sua importância. Ao observar as cidades bem-desenvolvidas, é possível notar que há um distanciamento das indústrias em relação às moradias, por exemplo.

Isso acontece porque existem leis municipais que visam à segurança e ao conforto de seus habitantes, regulamentando a maneira como as construções são executadas. No caso específico do exemplo, esse distanciamento é determinado pela lei de zoneamento urbano.

Assim como esta, existem outras normativas que garantem a salubridade e o bem-estar da população da cidade. Como o projeto legal é o documento que assegura as conformidades do planejamento da obra, ele é fundamental para a regularização das edificações.

Quais penalidades para quem não segue o código de obras?

Depois de saber como ocorrem os trâmites do processo construtivo, é importante entender quais são as penalidades para quem não segue o código de obras. Geralmente, no próprio documento há uma seção específica que define as infrações e as penalizações.

Em uma obra, as infrações podem ocorrer antes ou durante a construção. Isso porque, ao ser concluída e regularizada, com o habite-se emitido, só há como infringir as regras se houver uma nova obra anexa à construção.

Quando a violação ocorre antes do início das obras, a pena é a não aprovação do projeto. Assim, as taxas pagas para a análise são perdidas pelo construtor. 

Agora, se a irregularidade acontece durante a construção, a penalidade depende da gravidade e da reincidência da infração. Desse modo, a aplicação das penas tende a ser feita de maneira gradativa, observando a seguinte ordem:

• Advertência;
• Multa pecuniária;
• Embargo da obra;
• Cassação do alvará de construção;
• Interdição de edificação;
• Demolição;
• Suspensão de novo licenciamento por período determinado.

É importante saber que, se o construtor for multado ou advertido e não regularizar a situação, poderá sofrer outras autuações. Nesse caso, há o agravamento por conta da reincidência. 

Além disso, assim como as outras diretrizes do código de obras, as penalizações também variam a cada município. Desse modo, é fundamental entender sobre a legislação local antes de iniciar a obra.

Qual a importância do código de obras para o mercado imobiliário? 

Após entender mais sobre o código de obras e o processo para aprovação do alvará legal na prefeitura, é interessante saber a importância dessa legislação para o mercado imobiliário. 

Saiba mais!

Características dos imóveis

Como a normativa rege características essenciais de um imóvel, ela influencia diretamente no setor imobiliário. Um exemplo para ajudar na compreensão é o código de obras da cidade do Rio de Janeiro. Em 2019, ele foi atualizado para atender às demandas das famílias atuais.

As novas regras para construções de imóveis reduziram a área mínima média de construção de 55 m² para 42 m². Além disso, elas retiram a obrigatoriedade da garagem em regiões com serviços de transporte públicos eficientes e permitem a integração da sala com a cozinha.

Dessa maneira, a atualização visa a atender famílias mais enxutas e moradores que não utilizam carro, por exemplo. Com essa flexibilização nas regras, a intenção é ampliar a oferta de imóveis no mercado, aquecendo o setor.

Burocracia para liberação da obra

Com um código de obras mais rígido, a tendência é que a burocracia para a liberação da obra seja alta. Dessa maneira, o mercado imobiliário encontra barreiras para atender à demanda de imóveis, desaquecendo as vendas. Para evitar esse problema, ele também pode ser modificado.

No município de São Paulo, por exemplo, houve atualização nos últimos anos referente ao seu código de obras, motivada pela crise do setor imobiliário na época. O número de exigências foi reduzido, mas sempre mantendo a segurança dos ocupantes da edificação.

Uma das mudanças importantes ocorreu em relação à aprovação de plantas internas das edificações pela prefeitura. Essa atribuição passou a ser do profissional responsável pela obra, acelerando os projetos e a construção de imóveis na cidade. Isso incentivou o setor imobiliário e a geração de empregos.

Regularidade dos imóveis

Para vender um imóvel, ele deve estar em boas condições e ofereça conforto e segurança para seus ocupantes. O código de obras assegura esse bem-estar, permitindo a negociação de propriedades adequadas para uso.

Além disso, uma das exigências das instituições para conceder o financiamento é que o imóvel esteja regular. Para isso, é necessário que o projeto legal seja aprovado na prefeitura antes do início da obra, seguindo todos os requisitos da legislação.

Agora você já sabe que o código de obras de uma cidade procura garantir a qualidade de ocupação dos imóveis. Ademais, viu que ele influencia diretamente no mercado imobiliário. Por esse motivo, é importante que você entenda sobre essa e outras legislações correlacionadas em sua atuação profissional. 

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