Depreciação de imóveis o que é, como funciona e como calcular

O mercado imobiliário é, historicamente, um dos mais sólidos da economia brasileira. Desse modo, é comum que muitas pessoas o enxerguem como uma forma de investimento — seja para uma venda futura, seja para obter renda passiva com aluguéis.

Entretanto, é indispensável ter atenção à depreciação de imóveis. Afinal, existem características que podem fazer um empreendimento imobiliário perder valor ao longo do tempo. Por isso, é importante saber como esse processo funciona.

Quer saber o que é a depreciação imobiliária para ajudar seus clientes? Acompanhe a leitura deste artigo para entender esse conceito, como ele funciona e a lógica de cálculo!

O que é depreciação de imóveis? 

O conceito de depreciação de imóveis refere-se à perda de valor que uma casa, um apartamento ou outro tipo de ativo imobiliário sofre ao longo do tempo. Isso acontece porque existem fatores que podem contribuir para a desvalorização dele.

Dessa forma, o imóvel em questão pode não apresentar as mesmas características que tinha quando foi comprado. Esse cenário pode se apresentar devido ao desgaste natural ou mesmo por ações externas — como desvalorização do bairro.

Vale destacar que todos os tipos de bens estão sujeitos a sofrer depreciação. Assim como imóveis, carros, aparelhos eletrônicos e outros itens também podem perder seu valor com o passar dos anos.

Quais fatores contribuem para a depreciação de imóveis? 

Como você viu, existem diversos fatores que contribuem para a depreciação de um imóvel. Nesse sentido, pode ser interessante saber quais são esses motivos para entender a dinâmica dessa diferença.

Entre os principais motivos para a desvalorização de um imóvel, está o estado de conservação do bem. Esse aspecto pode influenciar no preço, especialmente em processos de venda. Afinal, além de comprar o imóvel, os novos donos podem precisar de um novo investimento para renová-lo.

Outra característica que influencia no processo de depreciação é a localização dos imóveis. Como a infraestrutura urbana está em constante atualização, é comum que exista um processo de valorização e desvalorização de bairros. 

Também vale destacar a influência da arquitetura. Muitas obras são pensadas para atender a um estilo que seja o mais comercial da época. Contudo, como essa é uma característica que pode mudar, um projeto arquitetônico antiquado impacta a depreciação.

Além disso, a documentação é outro fato importante. Caso o imóvel possua qualquer irregularidade, certamente é possível que isso leve à sua desvalorização — visto que a regularização pode acarretar custos para o possível novo dono.

Quais imóveis sofrem mais depreciação? 

Depois de conhecer esse conceito, é importante ter em mente que toda categoria de imóvel está sujeita à depreciação. Como esse é um processo, muitas vezes, natural, há pouco o que se fazer para evitá-lo — especialmente quando há o envolvimento de fatores externos, como a localização.

Assim, não é possível ter certeza sobre os imóveis que mais se depreciarão no futuro. No entanto, é comum que prédios — tanto residenciais quanto comerciais — sofram mais com a depreciação. Isso acontece porque eles estão mais suscetíveis aos fatores que influenciam nesse processo.

Por que é importante saber a respeito? 

Como profissional do mercado imobiliário, é indispensável entender o que é a depreciação de imóveis e como ela funciona. Afinal, seu trabalho é ajudar a encontrar bons negócios para os seus clientes. Assim, você deve ser capaz de avaliar a possível desvalorização.

Ao compreender os aspectos que podem desvalorizar o imóvel, você pode deixar o futuro comprador do bem ciente de quanto ele vale. Além disso, poderá apresentá-lo aos eventuais custos envolvidos para solucionar problemas — especialmente relacionados à má conservação.

Ademais, o entendimento também auxilia seu trabalho com os clientes interessados em vender imóveis. Você pode ajudá-los a precificar a propriedade de maneira adequada e até a identificar elementos depreciadores e buscar melhorias que valorizem o bem.

Como calcular a depreciação de imóveis? 

Como vimos, a depreciação de imóveis acontece por muitos motivos — que podem, inclusive, agir em conjunto. Desse modo, além de conhecer o conceito, os profissionais da área precisam entender seu cálculo.

Conheça os principais métodos para calcular a depreciação de imóveis!

Tabela de depreciação da Receita Federal

A Receita Federal tem uma tabela para a depreciação de imóveis. Para ela, cada empreendimento tem uma vida útil de 25 anos e a taxa de depreciação é de 4% ao ano. Assim, um imóvel novo que valia R$ 500 mil terá, ao final de um ano, a depreciação de 4%, ou seja, R$ 20 mil.

Mas vale destacar que esse cálculo tem como foco o âmbito fiscal e tributário. Dessa forma, ele pode não ter relação direta com o valor de mercado do bem — embora possa exercer influência nesse aspecto.

No entanto, como os impostos serão pagos de acordo com essa base, é fundamental conhecer as alíquotas. Logo, esse entendimento é importante do ponto de vista contábil — visto que se relaciona com a tributação.

Método da linha reta 

Outro método de cálculo da depreciação de imóveis é o da linha reta. Ele é importante por apresentar uma visão mais clara sobre a depreciação de momento. 

O cálculo é realizado da seguinte forma:

KD = [(N – X)/N] * PD + PR

As siglas representam os seguintes conceitos:

• KD: coeficiente de depreciação;
• N: vida útil;
• X: período desde a construção;
• PD: parcela depreciável;
• PR: parcela residual

Assim, imagine um apartamento com vida útil de 30 anos, construído há cinco anos. Além disso, ele apresenta parcela residual de 10% e parcela depreciável de 90% — ambas serão usadas na forma decimal no cálculo.

A fórmula ficaria:

KD = [(30 – 5)/30] * 0,9 + 0,1

Nesse cenário, o coeficiente de depreciação seria de 0,83. Desse modo, caso o seu cliente tenha comprado o imóvel por R$ 100 mil, o preço após depreciação será de R$ 83 mil.

Método de Kuentzle

O método de Kuentzle é outro que permite o cálculo da taxa de depreciação de um imóvel. Ele se destaca por apresentar pesos diferentes para os anos. Com isso, a depreciação dos primeiros anos exerce menos influência na metodologia.

A sua fórmula é:

KD = (N² – X²) / N²

Usando os mesmos números do exemplo acima, o cálculo fica:

KD = (30² – 5²) / 30²

Nessa conta, o coeficiente foi de 0,97. Isso significa que um imóvel de R$ 100 mil estará com preço de R$ 97 mil depois de cinco anos.

Como vimos, a depreciação de imóveis é um processo ao qual todo o mercado imobiliário está suscetível. Por isso, é importante para um profissional desse setor entender o que ela significa, como funciona e as principais maneiras de calculá-la.

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