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Incorporação em fundos imobiliários: você conhece essa prática?

Você sabe como funciona a incorporação imobiliária em fundos de investimento imobiliários? Entenda essa prática e como ela influencia o mercado!

A incorporação em fundos imobiliários é uma prática do mercado que deve ser conhecida por corretores e imobiliárias.

A incorporação em fundos imobiliários é uma prática do mercado que deve ser conhecida por corretores e imobiliárias. Assim, profissionais e empresas poderão esclarecer dúvidas de seus clientes e indicar oportunidades.

No entanto, o conceito pode ser um tanto complexo, principalmente porque envolve práticas legais e veículos de investimento regulamentados. Então conhecer cada detalhe dos termos facilitará a compreensão dessa prática.

Portanto, a seguir, você conhecerá mais sobre os fundos imobiliários, a incorporação imobiliária e como ela funciona em fundos negociados no mercado financeiro. Continue a leitura e aprenda!

O que é um fundo de investimento imobiliário?

Ao pesquisar sobre o investimento no mercado imobiliário, muitos clientes podem se interessar pelo fundo de investimento imobiliário (FII). Por isso, é fundamental conhecê-lo para conseguir esclarecer dúvidas e oferecer suporte.

Os FIIs são veículos de investimento disponíveis na bolsa de valores. Eles oferecem uma forma de investimento coletivo, como um condomínio de investidores. Para isso, uma empresa especializada, chamada de administradora, formula seu regulamento com as estratégias específicas.

Todas essas regras e regulamentações sobre os fundos de investimento são determinadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA) também ajuda a fiscalizar e normatizar essa área.

Agentes envolvidos nos processos que abarcam os fundos imobiliários.
Agentes envolvidos nos processos que abarcam os fundos imobiliários. Fonte: Blueprint

Seguindo essas regras, a administradora lança o fundo imobiliário no mercado por meio da oferta pública inicial, em inglês Initial Public Offering (IPO). Nesse momento, os investidores interessados adquirem as cotas oferecidas.

Essas cotas representam uma fração ideal do patrimônio do fundo imobiliário. Quem as adquire participa dos resultados do fundo. As cotas podem sofrer alterações de preços conforme os movimentos do patrimônio do fundo e as negociações na bolsa.

A forma de obter lucro com os FIIs pode ser pela venda das cotas valorizadas ou pela distribuição de dividendos. Esse tipo de provento representa a divisão, em dinheiro, dos rendimentos do fundo no período. Cada cotista receberá esse pagamento de maneira proporcional à sua participação.

Investidores adquirem cotas, que representam a fração do patrimônio do fundo imobiliário.
Investidores adquirem cotas, que representam a fração do patrimônio do fundo imobiliário. Fonte: Blueprint 

Como os fundos de investimentos imobiliários são constituídos como um condomínio fechado, após o IPO não há mais emissão ou resgate de cotas. Assim, elas permanecem em um número fixo, mas pode haver lançamento de novas cotas em determinadas situações.

No entanto, essas cotas podem ser negociadas em mercado secundário, entre os próprios investidores. Para isso, a bolsa de valores atua como uma intermediária, possibilitando a transação entre os interessados.

Taxas e tributos

Uma informação muito importante sobre os fundos imobiliários diz respeito às taxas e aos tributos. Essas cobranças influenciam diretamente nos rendimentos das pessoas interessadas em se tornarem cotistas. Portanto, é preciso conhecê-las.

A primeira taxa cobrada é a de administração. Ela é comum nos fundos de investimento e é aplicada como um percentual anual sobre o patrimônio do fundo. Desse modo, é deduzida de cada cotista de maneira proporcional à participação de cada um.

Ainda, é possível que o fundo cobre uma taxa de performance. Ela costuma ser utilizada em fundos que possuem uma gestão ativa, como uma maneira de remunerar os bons resultados que o gestor do portfólio conquista.

Diferentemente da taxa de administração, ela só é aplicada quando o fundo consegue resultados acima de um parâmetro — ou benchmark. O FII define qual é esse indicador de referência e todo rendimento acima dele servirá como base de cálculo da taxa.

Em relação aos tributos, há a incidência do Imposto de Renda (IR). A alíquota corresponde a 20% do ganho de capital com a venda das cotas. Esse pagamento é de responsabilidade do cotista, que deve emitir um Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF). Os dividendos são isentos.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Como você viu, os fundos imobiliários são fundos de investimento que focam nesse mercado. Por sua vez, eles também podem ser divididos em diversos segmentos. Conheça a seguir os principais e suas estratégias:

FII de tijolo

Os fundos de investimentos imobiliários de tijolo são aqueles que alocam seu portfólio, principalmente, em imóveis físicos, ou seja, eles negociam esses bens com o objetivo de obter rendimentos.

Eles podem comprar, vender, colocar para aluguel, construir e fazer outras negociações. Logo, os FIIs de tijolo podem ter objetivos variados e adotar diversas estratégias — priorizando determinados imóveis, por exemplo.

FII de papel

Já os fundos imobiliários de papel não compõem a sua carteira com imóveis físicos. Eles costumam alocar seus recursos em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, emitidos por bancos e instituições financeiras.

Os exemplos mais comuns nesse sentido são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras Hipotecárias (LH). Esses títulos proporcionam previsibilidade e certa segurança aos investidores.

Entretanto, os FIIs de papel continuam sendo investimentos de renda variável. Isso quer dizer que os seus rendimentos não podem ser determinados com exatidão. Afinal, as cotas são negociadas entre investidores e sofrem outras influências — como a lei de oferta e demanda.

FoFs

A sigla FoF significa fundos de fundos. Então os FIIs desse tipo investem, majoritariamente, em cotas de outros fundos imobiliários. Logo, eles podem oferecer mais diversificação para quem deseja acompanhar outros fundos.

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O que é a incorporação imobiliária?

Você já entendeu o que é um fundo imobiliário, agora precisa conhecer a incorporação imobiliária. Diferentemente do conceito do tópico anterior, essa prática — com a qual você pode já ter se deparado — não se refere a um investimento do mercado financeiro.

A incorporação imobiliária é caracterizada como diversas atividades relacionadas à aquisição, à construção e à comercialização de empreendimentos. Geralmente eles são condomínios, loteamentos, prédios e outras obras coletivas.

Para entender o conceito, basta pensar na palavra “incorporar”. No mercado imobiliário, a incorporação abrange diversas atividades com um fim único. Em vez de se comprar o terreno, vender para uma construtora fazer a edificação e vendê-lo, há a incorporação.

 Como o contrato pode garantir um processo seguro durante a incorporação imobiliária.
 Como o contrato pode garantir um processo seguro durante a incorporação imobiliária. Fonte: Blueprint

Na prática, uma pessoa física ou jurídica faz um acordo para o uso de terreno de outrem, realiza ou gerencia a construção do empreendimento e, ao final, faz a venda de unidades. O dono do terreno costuma ser remunerado com um valor previamente combinado ou com unidades.

Dessa forma, a incorporadora assume os riscos desse empreendimento, podendo terceirizar as atividades relacionadas. Logo, ela não precisa ser, necessariamente, uma construtora, mas pode repassar essa atividade.

A incorporação imobiliária tem uma lei específica que a regulamenta: a Lei nº 4.591 de 1964 descreve as principais regras sobre a prática. Conforme o art. 28, parágrafo único, a incorporação é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar uma construção. O seu objetivo é alienar total ou parcialmente essas edificações compostas de unidades autônomas.

Como ela funciona?

O funcionamento da incorporação imobiliária é regido pela lei que você já conheceu. Desse modo, é preciso seguir todas as regras para que esse procedimento seja legal. Caso contrário, os envolvidos podem sofrer punições e pagar indenizações.

Aqui, é preciso conhecer os sujeitos presentes na incorporação. Os principais são o proprietário do terreno, a construtora e a incorporadora. Vale ressaltar que eles não precisam ser pessoas diferentes.

O proprietário pode atuar como incorporador, bem como uma construtora. No entanto, eles também podem ser agentes diferentes, fazendo um negócio jurídico e combinando todos os requisitos — como prazos e pagamentos.

A partir do combinado, a incorporadora precisa seguir fielmente essas regras, sob pena de desfazimento do negócio e pagamento de perdas e danos. O procedimento também envolve diversos órgãos públicos, como prefeituras e cartórios.

Inclusive, a incorporação precisa ser estudada previamente para definir a viabilidade do projeto. Esse projeto precisa ser aprovado pelas autoridades competentes e haverá a confecção de um memorial de incorporação.

Análises do estudo de viabilidade econômica.
As análises do estudo de viabilidade econômica apresentam importantes informações sobre o terreno que passará pelo processo de incorporação. Fonte: Blueprint

Ela também deve ser registrada no cartório competente para tanto. Com isso, a incorporação será averbada na matrícula correspondente. Nesse ponto, os cartórios podem exigir diversos documentos imobiliários, empresariais e fiscais.

Terminado todo o procedimento obrigatório, a obra será edificada e dividida em unidades autônomas — cada uma terá um registro e uma matrícula. Por fim, essas unidades serão vendidas separadamente aos consumidores.

A prática mais comum é que o proprietário do terreno receba o pagamento em unidades e o restante sirva de rendimento para a incorporadora. Como você pode ver, esse é um procedimento complexo e que precisa ser feito por pessoas físicas ou jurídicas com competência.

Mais uma informação essencial sobre a incorporação imobiliária diz respeito ao regime de afetação. Entenda como ele funciona a seguir.

Regime de afetação

Conforme a lei de incorporação, o incorporador pode definir que o processo seja submetido ao regime de afetação. Com ele, tanto o terreno quanto as obras, as construções e os acessórios ficarão independentes do patrimônio da incorporadora.

Eles constituirão o chamado patrimônio de afetação, que será destinado exclusivamente para o andamento do empreendimento e a entrega das unidades autônomas. Isso significa que os patrimônios do empreendimento e da incorporadora serão apartados.

Dessa forma, o patrimônio de afetação não se comunicará com os bens e direitos da incorporadora. Assim, caso a incorporadora entre em falência e se torne insolvente, o empreendimento não responderá por suas dívidas.

Isso dá mais tranquilidade para os potenciais consumidores e para todos os terceiros envolvidos, como as construtoras. Afinal, há mais garantias de que o empreendimento poderá chegar ao término sem problemas financeiros, tendo em vista que o patrimônio já estará alocado.

Logo, o patrimônio de afetação utilizará seus recursos financeiros para o pagamento das despesas referentes à própria incorporação. Ele também serve para reembolsar qualquer quantia paga e não cumprida aos interessados.

Vale ressaltar que a lei também elenca diversos deveres do incorporador em relação ao patrimônio de afetação. Assim, ele deve administrar, apartar os bens de seus próprios, preservar o patrimônio, entre outros.

O que é a incorporação em fundos imobiliários?

Agora que você já conhece o conceito de fundos de investimento imobiliários e incorporação imobiliária, poderá entender como funciona a incorporação em fundos imobiliários. 

Como você viu, os FIIs se dividem em diversos segmentos, entre eles os fundos de tijolo. Por sua vez, esse tipo de fundo também pode aderir a diversas estratégias ao negociar imóveis para obter rendimento.

Uma dessas estratégias tem relação com a incorporação: são os fundos de desenvolvimento, também conhecidos como fundos de incorporação. Eles têm foco no investimento voltado à construção e à alienação de imóveis.

Vale ressaltar que um fundo tem o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) próprio. Dessa maneira, ele é um sujeito de direitos e deveres, podendo assinar contratos por seus representantes legais, fazer acordos e negócios jurídicos.

A ideia de um fundo de desenvolvimento é desenvolver empreendimentos desde o primeiro momento, por meio da incorporação imobiliária. Por isso, eles atuarão realmente como o incorporador nesse procedimento.

O objetivo é comprar ou usufruir de terrenos, fazer um projeto, administrar a construção, realizar os procedimentos legais e vender as unidades autônomas. Assim, o fundo participa de todas as etapas relacionadas à incorporação.

Dentro dos fundos de incorporação, podem ser adotadas duas estratégias para obter a rentabilidade. Veja só:

  • Fundo de incorporação para venda: esses fundos fazem a incorporação imobiliária com a finalidade de alienar as unidades autônomas, ou seja, focam na venda e no lucro com essa transação;
  • Fundo de incorporação para renda: os fundos para renda têm o objetivo de locar as unidades autônomas. Isso não os impede de vendê-las posteriormente, mas eles primeiro buscam renda passiva com a negociação.

Como as construtoras utilizam os fundos?

É possível perceber que os fundos são importantes participantes do mercado imobiliário. Por isso, conhecê-los é fundamental para que corretores e imobiliárias entendam tendências e movimentos dessa área.

Por isso, é importante entender também como as construtoras podem utilizar os fundos, tendo em vista que, muitas vezes, elas têm parcerias com imobiliárias. Como você viu, os fundos imobiliários podem focar na incorporação.

Então eles precisarão dos serviços de uma construtora para seus empreendimentos — ainda que o fundo administre essas incorporações. É comum repassar esses serviços a empresas terceirizadas, especializadas na região e no tipo de condomínio ou prédio.

Aqui, a construtora pode ser responsável por diversas partes do serviço, desde o projeto até o acabamento, além de questões oficiais. Tudo isso dependerá do contrato firmado e das regras pactuadas entre as partes.

Por fim, lembre-se de que o fundo precisa locar ou vender as unidades. Dessa maneira, o serviço de corretores e imobiliárias também será necessário. Então não deixe de entender essa área e as alternativas que ela apresenta.

Ter expertise nessas questões, portanto, pode ajudar o corretor de imóveis a encontrar mais clientes, mostrar conhecimento ao seu público-alvo e elevar sua reputação no mercado.

Pronto! Agora você já sabe como funciona a incorporação em fundos imobiliários e as principais características dessa prática. Lembre-se de que acompanhar o mercado imobiliário, suas tendências e suas oportunidades é fundamental para o negócio e a expansão dos seus serviços.

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Foto do autor Vince
Por Vince

Índice
  • O que é um fundo de investimento imobiliário?
  • Quais são os tipos de fundos imobiliários?
  • O que é a incorporação imobiliária?
  • Como ela funciona?
  • O que é a incorporação em fundos imobiliários?
  • Como as construtoras utilizam os fundos?
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