Guia sobre a compensação ambiental: o que é e como funciona?

Em muitos projetos, a criação de um empreendimento gera impactos e danos ambientais — e parte deles pode ser irreversível. Segundo a legislação vigente no Brasil, esses casos levam à obrigatoriedade de compensação ambiental.

Esse mecanismo, portanto, tem um papel relevante na proteção do meio ambiente e na recuperação de áreas degradadas. Para o setor imobiliário, o assunto merece atenção porque diversas construtoras precisam atender a essas regras.

Neste artigo, você entenderá o que diz a lei sobre compensação ambiental e como essa etapa funciona. Confira!

O que é a compensação ambiental?

A compensação ambiental consiste em um processo obrigatório para o licenciamento de empreendimentos que possam causar impacto no meio ambiente. Ela envolve medidas de recuperação ou proteção do local de interesse, como em relação à vegetação nativa.

Essa medida serve para diminuir o nível de impacto na área de compensação ambiental, o que favorece o desenvolvimento sustentável. O descumprimento das regras, por outro lado, pode incorrer em crime ambiental.

O que diz a lei sobre compensação ambiental?

Para conhecer melhor a compensação ambiental, é interessante saber o que diz a legislação. Essa é uma regra definida pela Lei nº 9.985/2000, mas que também é regulamentada por decretos e outros artigos.

Trata-se de um mecanismo financeiro que se baseia no chamado Princípio Poluidor-Pagador. Do ponto de vista legal, o empreendimento pode gerar dano ambiental, sem que isso traga punição. No entanto, é preciso considerar os tipos de indenização — entre eles, a compensação ambiental.

Como ela é instituída por uma lei federal, aplica-se a todos os empreendimentos em solo ambiental. Contudo, a fiscalização varia de acordo com a modalidade de licenciamento ambiental. Então é possível que haja atuação federal ou estadual, por exemplo.

Porém, por meio da Portaria Conjunta nº 225/2011, foi criado o Comitê de Compensação Ambiental (CCAF). Ele foi instituído pela união entre Ibama, Ministério do Meio Ambiente (MMA) e Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio).

A compensação se dá com o responsável pelo empreendimento — e, portanto, pela degradação ambiental — depositando recursos em um fundo administrado por diversos gestores. Com isso, o dinheiro é direcionado para estudos técnicos e iniciativas de proteção do meio ambiente.

Quais as diferenças entre compensação ambiental e medidas mitigadoras?

Na legislação ambiental, existem instrumentos relacionados aos danos aos recursos ambientais — e um deles é a mitigação. Embora também tenha foco em proteger o meio ambiente, a mitigação é diferente da compensação ambiental.

Isso acontece porque ela prevê a redução do dano. Logo, envolve mudanças e adaptações no projeto para diminuir o impacto que será causado. Já a compensação é a prática adotada quando não for viável mitigar os danos. 

É o caso da perda de biodiversidade em determinada área, por exemplo. Apesar do replantio de árvores, não é possível resolver a perda causada pelo empreendimento. Portanto, passa a ser obrigatória a compensação.

Convém notar que um mesmo projeto pode envolver a exigência de mitigação e de compensação, dependendo do nível de impacto gerado. Nesses casos, saiba que cumprir apenas uma não gera desobrigação quanto ao cumprimento da outra.

Como uma construtora deve repor vegetação?

Como visto, a compensação ambiental se aplica a todo empreendimento que cause danos ambientais ou tenha potencial de causá-los. No setor imobiliário, as construtoras estão entre as empresas que devem se preocupar com esse assunto.

Afinal, normalmente o loteamento e a construção de novas unidades fazem com que o ambiente no entorno seja afetado. Como consequência, uma construtora pode ser obrigada a custear diversos tipos de indenização.

Pode ser necessário, por exemplo, depositar valores no fundo CCAF, como você viu. Para isso, o montante a ser pago depende tanto da área do empreendimento como do grau de danos causados.

Também é possível que a empresa seja obrigada a fazer o replantio de Mata Atlântica ou de novas mudas. Normalmente, a decisão é tomada mediante análise do Instituto de Meio Ambiente, de caráter municipal.

Por meio dessas medidas, a construtora pode repor a vegetação degradada, ainda que não aconteça no local onde o empreendimento está localizado. Para saber como fazer compensação ambiental, o ideal é que a empresa tenha o devido apoio jurídico para cumprir a legislação vigente.

Quais são os exemplos de compensação ambiental no setor imobiliário?

Na hora de elaborar um projeto de compensação ambiental, uma construtora pode se inspirar em bons exemplos de outras empresas do segmento.

A incorporadora Corpal, por exemplo, já realizou o plantio de mais de 18 mil árvores para compensar os danos de seus empreendimentos. 

Já a construtora Precon desenvolveu um plano de compensação com plantio de quase 2,5 mil árvores em Belo Horizonte para viabilizar um empreendimento.

Fora do setor imobiliário, também há casos de sucesso. No segmento de infraestrutura, a construção do rodoanel, em São Paulo, gerou recursos para a preservação de áreas verdes na Região Metropolitana da capital.

Por que é importante o corretor de imóveis conhecer o tema?

Embora a compensação ambiental seja uma obrigação dos responsáveis diretos por empreendimentos, vale a pena conhecer o tema como corretor imobiliário. O motivo é o interesse crescente pela sustentabilidade por parte dos clientes, que cada vez mais estão preocupados com ESG.

Ao saber qual é o plano de compensação de um empreendimento, é possível tirar dúvidas de compradores interessados e apresentar a responsabilidade ambiental da construtora.

Esse ponto pode ajudar a imprimir um aspecto verde ao empreendimento e até favorecer a tomada de decisão dos interessados. Além disso, você consegue se destacar no mercado por demonstrar interesse com um tema que chama cada vez mais a atenção de quem consome.

Também pesa o fato de que essa é uma questão de segurança para os futuros moradores. Com a compensação, o empreendimento está devidamente regulamentado. Desse modo, evitam-se problemas com a fiscalização, que até poderia levar à necessidade de desocupação do imóvel.

Como você viu, a compensação ambiental é obrigatória quando ocorrem danos que não podem ser mitigados. Para quem atua no setor imobiliário, é essencial entender tal mecanismo, o qual pode apoiar os argumentos de vendas.

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