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Como o zoneamento emoldura o mercado imobiliário?

Bairro Vila Nova Conceição em São Paulo com paisagem delimitada ao fundo por edifícios e a frente por casas.

Responsáveis por delimitar a ocupação de terrenos, o zoneamento possui um papel muito importante ao determinar as regras de atividades e construções em cada região de uma cidade. Mas funcionando como diretrizes para o uso e a ocupação do solo, como será que essas leis afetam e emolduram o mercado imobiliário local? 

Sendo um instrumento legal, essas diretrizes propostas consideram fatores para criação de zonas que organizam os espaços da cidade. Tais estratégias de zoneamento são fundamentais para guiar as construtoras, afinal, alguns locais elevam a habilidade de construir em 30% (em inglês), mudando drasticamente a altura dos edifícios e a porcentagem de ocupação do terreno.

Algumas zonas possuem interesses específicos por parte do governo, mudando a dinâmica do setor imobiliário local. Em São Paulo, por exemplo, o zoneamento modificou o perfil das construções e a quantidade de apartamentos se tornou maior do que a de casas. Este cenário foi reforçado através do Plano Diretor Estratégico de 2014, em que os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana foram estimulados a serem adensados para resolver problemas de déficit habitacional e otimização da infraestrutura pública. 

Bairro Vila Nova Conceição em São Paulo com paisagem delimitada ao fundo por edifícios e a frente por casas.
Malha urbana do bairro Vila Nova Conceição em São Paulo mostrando como o zoneamento transforma a cidade. Fonte: Folha de São Paulo

As leis de zoneamento não necessariamente moldam imediatamente o mercado imobiliário. Para o professor Alberto Ajzental, os projetos de 2018 começaram a ser construídos apenas em 2020, durante a pandemia, afetando o mercado depois de alguns anos. Mesmo para organizar melhor as cidades, o zoneamento pode gerar diversas reações, desde protestos de moradores que não querem aquele futuro para alguma região, até a supervalorização de áreas das cidades ou o adensamento de regiões periféricas por populações mais pobres

Mas utilizar o zoneamento com um objetivo específico, como a verticalização de São Paulo, pode ser positivo, principalmente combinado a outras diretrizes para garantir o crescimento do mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, permitir que as cidades sejam preservadas, distribuídas, harmônicas e igualitárias.

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Foto da autora Nathalia Zanardo
Por Nathalia Zanardo

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