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O mercado de imóveis é repleto de oportunidades, com bens de todos os tipos e tamanhos, terrenos e outras propriedades. Embora o investimento seja uma alternativa bastante procurada, também existe o que é conhecido como especulação imobiliária.

Esse processo tem foco na valorização dos preços e pode utilizar artifícios que geram impactos em toda a cidade. Assim, saber como ele funciona é fundamental para entender se é uma boa possibilidade, diante dos efeitos que causa.

Para descobrir o que é a especulação imobiliária e o que ela pode gerar, continue a leitura e saiba mais!

O que é especulação imobiliária?

A compra de um imóvel ou de um terreno nem sempre ocorre com foco no uso, no aluguel ou na venda do espaço de maneira imediata. Dependendo dos interesses do investidor, o bem imobiliário é mantido sem uso definido, diante da espera de melhoria nas condições de valorização.

A valorização do imóvel dá-se través das condições favoráveis ao uso, como uma casa bem cuidada, por exemplo.
A valorização do imóvel é essencial para a especulação imobiliária. Fonte: Live

Essa estratégia é chamada de especulação imobiliária. Portanto, consiste em um investimento no mercado financeiro cuja finalidade não é ocupar a propriedade e, sim, obter mais lucros pelo aumento de preço de imóveis.

Como funciona a especulação imobiliária?

Conhecer a lógica que baseia a especulação imobiliária é importante para entender seu funcionamento. Na prática, são três os passos principais que são dados por um especulador imobiliário. 

Confira!

Compra de imóveis ou terrenos

A especulação começa ainda na compra do imóvel, do terreno ou de outro tipo de propriedade imobiliária. Quem especula, normalmente, procura imóveis que apresentem condições diferenciadas e mais favoráveis, como preços mais baixos.

Na imagem à esquerda, está destacado em amarelo as duas principais avenidas da cidade onde se encontra um terreno desvalorizado em Campo Grande, MS. Na imagem à direita está uma imagem de cima do pedaço do terreno em meio aos outros prédios e casas na cidade.
Em amarelo estão destacadas as duas principais avenidas da cidade onde se encontra um terreno desvalorizado em Campo Grande, MS. Fonte: Google Earth | Urbanidades

Então, é possível que haja a busca por imóveis na planta ou, como é mais comum, em áreas que estão degradadas, por exemplo. Porém, é importante notar que a compra é feita diante dos indícios de que poderá ocorrer a melhoria das condições em determinado momento.

Valorização imobiliária

O que permite que a especulação imobiliária seja bem-sucedida é o fato de ocorrer um processo de valorização. Na prática, significa que o valor de mercado do bem passa por um aumento, considerando o resultado em relação a uma análise inicial.

Essa valorização pode acontecer tanto por meio de investimentos privados quanto por investimentos públicos ou por uma combinação de ambas.

Pense, por exemplo, em uma área central de uma grande cidade que se tornou desvalorizada com o tempo, mas a prefeitura anuncia uma parceria com empresas privadas e apresenta um projeto de revitalização do centro.

Além de melhorar a infraestrutura por meio dos investimentos públicos, a iniciativa privada cria condições mais favoráveis. Pode ser o caso da criação de um parque ou da abertura de comércio na região.

Isso tende a atrair mais pessoas — tanto as que trabalham nos locais quanto as que buscam um novo endereço. Como consequência, as propriedades nesses endereços passam a ter um preço de negociação maior — que é o objetivo da especulação.

Contudo, a valorização também pode ser provocada e acontecer artificialmente. Mais à frente, você entenderá que a reunião de diversos especuladores e a compra de várias propriedades por parte deles no mesmo local gera esse processo.

Venda da propriedade

Como você viu, o principal interesse do especulador é obter lucros em altos níveis. Para que isso se concretize, é necessário que ocorra a venda da propriedade. Se ela for vendida por um preço maior que o de compra, descontando impostos e taxas, o resultado é positivo.

Chave e chaveiro conectados à fechadura de uma porta.
A expectativa é de que a venda dê um bom retorno. Fonte: Blueprint

Em geral, busca-se o maior retorno do investimento possível, ou seja, a intenção é maximizar a relação entre o lucro obtido e o que foi gasto inicialmente. Quanto maior for o valor resultante, mais vantajoso tende a ser o processo.

Desse modo, o ciclo especulativo é encerrado assim que a venda é concluída por um preço maior. Caso as condições atingidas não sejam ideais ou se não ocorrer a valorização, o especulador pode manter a propriedade sem uso por mais tempo, em busca dos resultados de interesse.

Quais as diferenças entre investir e especular no mercado imobiliário?

Por envolver etapas de compra e venda, é comum que surjam dúvidas sobre as reais diferenças entre fazer investimentos e focar na especulação. Porém, existe uma grande diferença, que é a ocupação do imóvel.

Pense em uma pessoa que adquire um imóvel e decide obter retorno ao disponibilizá-lo para o aluguel por temporada. Ainda que a unidade fique vazia durante alguns períodos no ano, existe a previsão de utilizá-la ou ocupá-la.

Outro exemplo consiste no investidor que adquire um imóvel por um preço menor, faz reformas e o vende por um preço maior. Nesse caso, há um ganho de valor real diante do investimento em melhorias.

Na especulação, por outro lado, não existe um trabalho sobre a propriedade imobiliária ou a previsão de ocupação dela. Na verdade, o capital especulativo não aumenta o valor agregado e o aumento de preço se dá apenas pela percepção de mercado.

Quais são os efeitos da especulação imobiliária nas cidades?

Conhecer a especulação de imóveis também exige saber o que esse processo pode gerar no ambiente urbano. Diferentemente do investimento, ela pode ter consequências negativas amplas no funcionamento das cidades. 

A seguir, veja quais são os impactos mais comuns da ocorrência da especulação imobiliária!

Aumento dos preços locais

Você viu que a valorização artificial pode ser provocada pela especulação. Na prática, a situação acontece pela regra de mercado a respeito da oferta e da procura. Com uma oferta reduzida e uma procura elevada, a tendência é que os preços aumentem, refletindo a demanda.

Quando ocorre a especulação, as propriedades adquiridas não são usadas para a venda ou o aluguel. Então, os interessados têm menos opções disponíveis para morar ou empreender, por exemplo. Logo, o metro quadrado se torna virtualmente mais disputado e o preço sobe.

O problema é que a especulação excessiva faz com que os preços subam vertiginosamente. Isso gera lucros maiores para o especulador, mas pode fazer com que as pessoas tenham dificuldades para comprar ou alugar imóveis.

Como consequência, elas podem se afastar de um local que recebeu investimentos e melhorias, por exemplo. Isso afeta diretamente a mobilidade urbana e pode causar impactos no funcionamento da cidade.

Vazios imobiliários

Outro possível impacto da especulação imobiliária é o surgimento dos chamados vazios imobiliários. Eles correspondem a áreas que poderiam ser aproveitadas de modo útil, mas que ficam muito tempo desocupadas por conta do foco na valorização.

É mais um fator que contribui para o afastamento das pessoas e até de empresas da região. Afinal, quanto maior for a quantidade de vazios imobiliários, menor é a circulação de pessoas, o que representa menos oportunidades de vendas e menos vagas disponíveis de emprego, por exemplo.

Desigualdade imobiliária

No geral, a especulação pode fazer com que os moradores de uma cidade passem por um processo de desigualdade imobiliária. É o que acontece quando poucos especuladores mantêm grandes áreas e projetos imobiliários desocupados.

As propriedades poderiam ser transformadas em moradias de aluguel. Por isso, a situação contribui para aumentar o chamado déficit habitacional. Ele corresponde à porcentagem de famílias que vive em condições inadequadas ou não tem moradia.

Déficit habitacional de 2011 a 2018 nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro.
Déficit habitacional de 2011 a 2018 nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Fonte: FGV | Valor Econômico (Globo)

Muitas vezes, isso acontece porque as pessoas não têm capacidade financeira para arcar com os preços do metro quadrado. Afinal, eles ficam mais elevados exatamente por conta da especulação.

Prejuízos ao desenvolvimento urbano

Ao mesmo tempo, é importante saber que a especulação imobiliária não acontece apenas com propriedades residenciais. Também pode ser uma estratégia executada com galpões logísticos, terrenos que poderiam abrigar outros projetos imobiliários, espaços comerciais etc.

Portanto, os efeitos podem ser sentidos não somente por pessoas físicas, mas por empresas, que precisam pagar mais caro para operarem em um local.

Então, embora a especulação dependa, em certa medida, da melhoria da infraestrutura, ela também pode frear o desenvolvimento urbano. Ela tende a afastar cada vez mais pessoas, empresas e oportunidades de áreas com capacidade adequada, o que gera efeitos coletivos.

Quais são as vantagens da especulação imobiliária?

Apesar de o processo especulativo poder estar ligado a impactos negativos na cidade, também é importante saber que ele pode gerar benefícios. Em especial, para os especuladores.

O principal benefício envolvido é o potencial de obter lucros elevados com a atividade. Dependendo do preço de compra, da valorização obtida e da venda consolidada, é possível multiplicar o capital com essa alternativa.

Além disso, pode haver também efeitos positivos na região. Dependendo de como ocorre o processo de compra das propriedades, é uma questão que pode pressionar o Poder Público a aumentar a infraestrutura, por exemplo. 

O interesse por parte dos especuladores também pode motivar investimentos privados, que geram melhorias no local. Assim, os impactos da especulação podem variar bastante em cada situação.

Quais são os riscos da especulação de imóveis?

Devido às suas características, a especulação de imóveis apresenta riscos mais elevados do que em um investimento imobiliário tradicional. 

Na sequência, veja quais são os principais pontos que exigem atenção!

Lucros nulos ou insuficientes

Quando você investe no mercado imobiliário, é verdade que não há garantias a respeito dos ganhos que podem ser obtidos. Não é possível ter a certeza de que o imóvel valerá mais em uma venda futura ou que será possível encontrar inquilinos, por exemplo.

Porém, no caso da especulação, o risco é ainda maior. Afinal, o processo de valorização depende de melhorias públicas ou privadas, ou ainda de um movimento artificial que gere escassez. Mesmo que tudo se concretize, não há como garantir a demanda para consolidar os resultados de interesse.

É preciso saber que, muitas vezes, os imóveis da especulação passam muito tempo desocupados. Isso pode levar à deterioração e, dependendo do caso, pode gerar prejuízos — mesmo que o preço de aquisição tenha sido menor.

Aumento dos impostos e das taxas

Como a especulação imobiliária pode causar impactos em toda a cidade, há municípios que desenvolvem estratégias para desestimular a prática. Uma das formas inclui o aumento dos impostos e dos custos gerais. 

Como consequência, o potencial de lucro se torna menor. É o que acontece diante da cobrança de impostos progressivos — que ficam mais caros para imóveis que não cumprem sua função social, ou seja, que ficam desocupados.

Também pode haver cobranças relacionadas às melhorias promovidas pelo Poder Público. Os órgãos públicos podem exigir pagamentos para cobrir os custos com obras de infraestrutura. A sobretaxa costuma acontecer sobre imóveis desocupados que estão em condições adequadas para uso.

Punição do Poder Público

As práticas anteriores são voltadas para o desestímulo à especulação, mas o Poder Público também pode promover ações de punição nesse sentido. Dependendo das leis aprovadas e das condições especulativas, pode ocorrer até a desapropriação do imóvel.

Outras formas de punição podem ser previstas e, no geral, todas geram impactos na rentabilidade do valor aportado inicialmente. Quanto mais intensas forem as ações de combate a essa situação, maiores serão os riscos assumidos pelo especulador.

Por que você deve se atentar às oportunidades do mercado imobiliário?

Como você viu, a especulação imobiliária tem potencial de lucros de acordo com o desempenho do mercado de imóveis e a valorização de regiões. Porém, essa não é a única alternativa para ser considerada. 

Para consumidores que buscam por segurança, é possível focar no investimento em imóveis. E o profissional do setor imobiliário precisa conhecer as possibilidades para orientar seu cliente e prestar o suporte necessário, de acordo com o interesse individual.

Entre as oportunidades, por exemplo, está a possibilidade de comprar imóveis na planta e vendê-los quando estiverem concluídos. Esse não é um tipo de especulação, pois os imóveis não ficam desocupados e a valorização tende a ser um processo natural. É, portanto, uma oportunidade a se considerar.

Também existe a chance de comprar imóveis novos para obter um aluguel valorizado — que pode ser contínuo ou por temporada. Na realidade, essas são apenas algumas possibilidades que permitem rentabilizar as condições do mercado de imóveis. 

Ao se manter atento às oportunidades, portanto, torna-se mais fácil identificar as opções que se encaixam às necessidades do seu cliente. Assim, você gera mais valor ao seu atendimento e fideliza o consumidor.

Para oferecer aos seus clientes boas alternativas no mercado imobiliário, você pode contar com o Apto. O maior shopping de imóveis novos do Brasil oferece oportunidades para quem já atua no mercado imobiliário — e pode ser o melhor parceiro para você!

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