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O que é VGV, como funciona e como calcular?

Empreendimentos e ícones representam o valor geral de vendas, isto é, o VGV.

Você já sabe o que é o VGV? Essa é a sigla para valor geral de vendas e é fundamental para os empreendimentos imobiliários. Assim, tanto consumidores quanto interessados e profissionais desse mercado devem conhecê-lo.

Saber o que ele é, para que serve e como calculá-lo ajudará a ter uma estimativa melhor de preços e de bons negócios. Logo, quem quer calcular com mais eficiência o potencial de um empreendimento deve utilizar o VGV.

Neste conteúdo, você encontrará todas as informações relevantes e conhecerá melhor o VGV. Confira a seguir!

O que é o VGV?

Como você viu, VGV significa valor geral de vendas. Pelo próprio nome, é possível entender o que ele é. Contudo, é comum ficar com dúvidas sobre o que este conceito significa, além de outros detalhes importantes sobre ele.

O VGV representa quanto vale, em termos comerciais, as unidades passíveis de venda em um determinado empreendimento imobiliário. Com um exemplo fica mais simples entender: imagine um prédio com 25 apartamentos, e cada unidade vale R$ 300.000.

O que é valor geral de vendas, VGV.
VGV significa valor geral de vendas; confira suas principais características. Fonte: Blueprint

Nesse caso, o VGV é de R$ 7.500.000, pois equivale à soma de todos os apartamentos a serem comercializados. Contudo, como o valor geral de venda é calculado antes da comercialização, há algumas variáveis no cálculo final.

Desse modo, veja que ele é um número que representa o potencial de recebimento de valores ao vender todas as unidades. Logo, pode embasar avaliações e análises sobre a lucratividade de um empreendimento ainda em fase de planejamento.

Para que ele serve?

Você viu que o VGV mostra quanto valeria um empreendimento considerando todas as unidades vendidas. No entanto, não é somente para demonstrar esses valores que o indicador tem importância. 

Confira utilidades importantes desse indicador:

Análise da viabilidade do empreendimento

Primeiro, para uma construtora ou uma incorporadora, o VGV ajuda a estimar a viabilidade de um empreendimento, ou seja, se ele for menor que o custo total da obra e outras despesas, não haverá lucro.

Imagine aquele exemplo anterior em que o VGV era de R$ 7.500.000. Se o custo total da obra for R$ 8.000.000, por exemplo, haverá prejuízo. Assim, a venda das unidades não trará lucratividade nem expectativa de ganhos.

Definição da margem de lucro

Além da viabilidade, é possível utilizar o VGV para definir a margem de lucro desejada. Se a construtora quer lucrar, pelo menos, 10% com o imóvel, por exemplo, precisará ter um VGV correspondente ou maior do que esse patamar para atingir seu objetivo.

Delimitação de gastos

Além de indicar a viabilidade de um empreendimento, o VGV também serve como um patamar de gastos máximos. Isso significa que por meio dele é estabelecido o quanto a construtora poderá gastar para realizar o empreendimento.

Aqui devem ser incluídos todos os custos, como aquisição do terreno, materiais, mão de obra especializada, documentações etc. Também é possível incluir a comissão de imobiliárias e até fazer a referência para ações de marketing.

Avaliação de investimento

Para quem deseja comprar um imóvel na planta para investimento, o VGV também pode ser um indicador para embasar decisões. Nesse caso, ele funciona como uma previsão do potencial de valorização de uma unidade.

O investidor pode utilizar o VGV para determinar quanto o seu imóvel será valorizado no futuro, ou seja, quando o empreendimento estiver pronto e a região chamar mais atenção dos interessados, haverá um aumento de preço.

Ademais, quem quer investir em construtoras, como por meio da compra de ações, pode utilizar o VGV como valuation. Dessa maneira, ao somar todos os indicadores de diversos empreendimentos, é possível fazer uma estimativa de faturamento e crescimento.

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Como o VGV funciona?

Depois de entender algumas finalidades do VGV, é fundamental que você saiba como ele funciona. Do ponto de vista prático, como ele é utilizado e como é possível interpretar esses valores para definir algumas questões?

Como você viu, as construtoras podem utilizar o VGV como um indicador de viabilidade do empreendimento. Contudo, não é só no momento de estudar a possibilidade de construção que ele é utilizado.

Ao negociar as unidades, também é possível saber qual é a margem de descontos e quais são as condições que podem ser utilizadas. Assim, a empresa sabe quanto o empreendimento custará e qual será o valor médio de cada imóvel.

Ícones indicam o funcionamento do VGV contribui para utilizar suas finalidades de maneira prática.
Conhecer o funcionamento do VGV contribui para utilizar suas finalidades de maneira prática. Fonte: Blueprint

Com esses dados, será possível definir se podem ser concedidos descontos aos interessados, até uma margem que ainda seja viável para o negócio. Logo, utiliza-se um preço médio de venda para o cálculo e se define até quanto ele pode ser reduzido.

Contudo, é fundamental lembrar que VGV é uma estimativa. Não se sabe, ao certo, se o valor definido como a possível venda será exato.

Isso porque há diversos pontos que podem alterar esse preço no futuro. Condições de mercado, procura pela região, crises financeiras e taxas de desemprego podem influenciar.

Como calculá-lo?

Após entender o que é o VGV, para que ele serve e como funciona, é preciso conhecer o seu cálculo. Apesar de parecer bastante simples, existem fatores que podem influenciar na perspectiva de valor de venda.

A fórmula básica do VGV é:

VGV = Valor estimado de venda das unidades x Número de unidades no empreendimento

Mas, para estimar o valor de venda das unidades do empreendimento, é preciso considerar diversos pontos. Assim, é comum utilizar indicadores como o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que avalia a evolução de gastos para correção dos contratos.

Também é possível fazer esse cálculo já considerando os possíveis descontos garantidos aos consumidores. Essa maneira deixa o valor mais realista e proporciona um estudo de viabilidade confiável.

Ademais, fatores como localização, tamanho das unidades, faixa de preços e público-alvo também influenciam diretamente. Logo, o cálculo deve ser feito por profissionais experientes e com conhecimento da região.

Prancheta preenchida mostra quais são os principais fatores que influenciam diretamente no cálculo do VGV.
Confira os principais fatores que influenciam diretamente no cálculo do VGV. Fonte: Blueprint

Conseguiu entender melhor o que é o VGV e como ele funciona? Não se esqueça de que esse indicador fornece uma estimativa de rentabilidade do empreendimento. Por isso, é fundamental saber como calcular seus prováveis valores de venda.

Agora que você já sabe o que é o VGV, não perca o nosso conteúdo sobre como funciona um lançamento imobiliário!

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Foto do autor Vince
Por Vince

Índice

  • O que é o VGV?
  • Para que ele serve?
  • Como o VGV funciona?
  • Como calculá-lo?
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