O que é VGV, como funciona e como calcular?

Você já sabe o que é o VGV? Essa é a sigla para valor geral de vendas e é fundamental para os empreendimentos imobiliários. Assim, tanto consumidores quanto interessados e profissionais desse mercado devem conhecê-lo.

Saber o que ele é, para que serve e como calculá-lo ajudará a ter uma estimativa melhor de preços e de bons negócios. Logo, quem quer calcular com mais eficiência o potencial de um empreendimento deve utilizar o VGV.

Neste conteúdo, você encontrará todas as informações relevantes e conhecerá melhor o VGV. Confira a seguir!

O que é o VGV?

Como você viu, VGV significa valor geral de vendas. Pelo próprio nome, é possível entender o que ele é. Contudo, é comum ficar com dúvidas sobre o que este conceito significa, além de outros detalhes importantes sobre ele.

O VGV representa quanto vale, em termos comerciais, as unidades passíveis de venda em um determinado empreendimento imobiliário. Com um exemplo fica mais simples entender: imagine um prédio com 25 apartamentos, e cada unidade vale R$ 300.000.

Nesse caso, o VGV é de R$ 7.500.000, pois equivale à soma de todos os apartamentos a serem comercializados. Contudo, como o valor geral de venda é calculado antes da comercialização, há algumas variáveis no cálculo final.

Desse modo, veja que ele é um número que representa o potencial de recebimento de valores ao vender todas as unidades. Logo, pode embasar avaliações e análises sobre a lucratividade de um empreendimento ainda em fase de planejamento.

Para que ele serve?

Você viu que o VGV mostra quanto valeria um empreendimento considerando todas as unidades vendidas. No entanto, não é somente para demonstrar esses valores que o indicador tem importância. 

Confira utilidades importantes desse indicador:

Análise da viabilidade do empreendimento

Primeiro, para uma construtora ou uma incorporadora, o VGV ajuda a estimar a viabilidade de um empreendimento, ou seja, se ele for menor que o custo total da obra e outras despesas, não haverá lucro.

Imagine aquele exemplo anterior em que o VGV era de R$ 7.500.000. Se o custo total da obra for R$ 8.000.000, por exemplo, haverá prejuízo. Assim, a venda das unidades não trará lucratividade nem expectativa de ganhos.

Definição da margem de lucro

Além da viabilidade, é possível utilizar o VGV para definir a margem de lucro desejada. Se a construtora quer lucrar, pelo menos, 10% com o imóvel, por exemplo, precisará ter um VGV correspondente ou maior do que esse patamar para atingir seu objetivo.

Delimitação de gastos

Além de indicar a viabilidade de um empreendimento, o VGV também serve como um patamar de gastos máximos. Isso significa que por meio dele é estabelecido o quanto a construtora poderá gastar para realizar o empreendimento.

Aqui devem ser incluídos todos os custos, como aquisição do terreno, materiais, mão de obra especializada, documentações etc. Também é possível incluir a comissão de imobiliárias e até fazer a referência para ações de marketing.

Avaliação de investimento

Para quem deseja comprar um imóvel na planta para investimento, o VGV também pode ser um indicador para embasar decisões. Nesse caso, ele funciona como uma previsão do potencial de valorização de uma unidade.

O investidor pode utilizar o VGV para determinar quanto o seu imóvel será valorizado no futuro, ou seja, quando o empreendimento estiver pronto e a região chamar mais atenção dos interessados, haverá um aumento de preço.

Ademais, quem quer investir em construtoras, como por meio da compra de ações, pode utilizar o VGV como valuation. Dessa maneira, ao somar todos os indicadores de diversos empreendimentos, é possível fazer uma estimativa de faturamento e crescimento.

Como o VGV funciona?

Depois de entender algumas finalidades do VGV, é fundamental que você saiba como ele funciona. Do ponto de vista prático, como ele é utilizado e como é possível interpretar esses valores para definir algumas questões?

Como você viu, as construtoras podem utilizar o VGV como um indicador de viabilidade do empreendimento. Contudo, não é só no momento de estudar a possibilidade de construção que ele é utilizado.

Ao negociar as unidades, também é possível saber qual é a margem de descontos e quais são as condições que podem ser utilizadas. Assim, a empresa sabe quanto o empreendimento custará e qual será o valor médio de cada imóvel.

Com esses dados, será possível definir se podem ser concedidos descontos aos interessados, até uma margem que ainda seja viável para o negócio. Logo, utiliza-se um preço médio de venda para o cálculo e se define até quanto ele pode ser reduzido.

Contudo, é fundamental lembrar que VGV é uma estimativa. Não se sabe, ao certo, se o valor definido como a possível venda será exato.

Isso porque há diversos pontos que podem alterar esse preço no futuro. Condições de mercado, procura pela região, crises financeiras e taxas de desemprego podem influenciar.

Como calculá-lo?

Após entender o que é o VGV, para que ele serve e como funciona, é preciso conhecer o seu cálculo. Apesar de parecer bastante simples, existem fatores que podem influenciar na perspectiva de valor de venda.

A fórmula básica do VGV é:

VGV = Valor estimado de venda das unidades x Número de unidades no empreendimento

Mas, para estimar o valor de venda das unidades do empreendimento, é preciso considerar diversos pontos. Assim, é comum utilizar indicadores como o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), que avalia a evolução de gastos para correção dos contratos.

Também é possível fazer esse cálculo já considerando os possíveis descontos garantidos aos consumidores. Essa maneira deixa o valor mais realista e proporciona um estudo de viabilidade confiável.

Ademais, fatores como localização, tamanho das unidades, faixa de preços e público-alvo também influenciam diretamente. Logo, o cálculo deve ser feito por profissionais experientes e com conhecimento da região.

Conseguiu entender melhor o que é o VGV e como ele funciona? Não se esqueça de que esse indicador fornece uma estimativa de rentabilidade do empreendimento. Por isso, é fundamental saber como calcular seus prováveis valores de venda.

Agora que você já sabe o que é o VGV, não perca o nosso conteúdo sobre como funciona um lançamento imobiliário!