Incorporação imobiliária: o que é e como funciona?

Adquirir um imóvel novo na planta é uma decisão que costuma proporcionar benefícios para o cliente. Afinal, ele tem a chance de aproveitar um imóvel com características modernas, sendo o único dono. Para que isso seja possível, entretanto, a incorporação imobiliária é determinante.

É por meio desse processo que os projetos são lançados, oferecendo novas oportunidades para o mercado consumidor e resultados para o setor. Portanto, conhecer todas as etapas do procedimento é essencial para todos os envolvidos no segmento imobiliário.

Para entender melhor, este artigo apresentará tudo o que você precisa saber sobre a incorporação imobiliária. Vamos lá?

O que é incorporação imobiliária?

Quando um empreendimento imobiliário é construído, ele é fruto de um extenso processo de planejamento e de negociação. O procedimento que engloba todas as fases necessárias para que ocorra a construção e a comercialização do imóvel é chamado de incorporação imobiliária.

Ela é responsável por incorporar um empreendimento imobiliário a um terreno. O imóvel pode ser do incorporador, mas também é comum que pertença a uma terceira pessoa que não é a responsável pela construção.

Portanto, corresponde a todo o planejamento que é feito para que um projeto imobiliário seja viável e se concretize. A venda das unidades, por sua vez, ocorre quando elas ainda estão na planta, ou seja, em fase de projeto ou construção.

Como funciona o processo de incorporação?

Devido à sua importância para o mercado imobiliário, a incorporação acontece em etapas e deve atender à Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei da Incorporação Imobiliária.

Para entender como o procedimento funciona, veja todas as fases executadas por um incorporador imobiliário!

Estudo de viabilidade econômica

Antes que qualquer decisão seja tomada, a incorporadora tem que definir se o projeto é economicamente viável. Para tanto, há um estudo completo das condições e dos valores que estão envolvidos na execução da construção e da venda.

É na fase da incorporação que a empresa responsável analisa o tamanho do terreno, as condições do solo e outras características locais. Por exemplo, é preciso analisar a possibilidade de ocorrerem acidentes ou efeitos de intempéries.

Se o solo não oferecer estabilidade, por exemplo, o terreno será descartado e o projeto pode nem acontecer como previsto inicialmente.

Também é nessa fase que é avaliada a parte financeira. A incorporadora calcula o chamado Valor Geral de Vendas (VGV), que verifica o quanto é possível ganhar se todas as unidades autônomas forem vendidas pelo preço definido inicialmente.

O número não representa, necessariamente, os ganhos que serão obtidos ao final de todo o processo com as vendas. Isso porque podem ocorrer flutuações nos preços. 

No entanto, é uma forma de compreender qual é o limite de gastos visando ao lucro desejado. Se os custos previstos superarem o VGV, é sinal de que o projeto não tem viabilidade econômica.

Análise de mercado

O processo de incorporação imobiliária também envolve uma análise de mercado para compreender a capacidade de consolidar as vendas pretendidas. Se a ideia for construir um imóvel de luxo, por exemplo, é preciso que a localização e a disposição dos imóveis sejam adequadas ao público de alta renda. 

O mesmo vale para empreendimentos focados em outros grupos e perfis de moradores, como solteiros, famílias, jovens, profissionais, estudantes, entre outros. 

A intenção é garantir que as condições do imóvel sejam atraentes para o público-alvo. Essa questão é determinante para evitar a incorporação imobiliária de um empreendimento que, na prática, não terá bom desempenho comercial por ser focado no público inadequado.

Apresentação de documentação

Por determinação legal, a incorporação imobiliária deve atender a uma série de critérios a respeito da documentação. O objetivo é impedir que sejam aplicados golpes com vendas de imóveis na planta, dando mais segurança para os envolvidos.

Para que o contrato de incorporação imobiliária seja viável, é necessário apresentar diversos documentos, como:

• Contrato social da incorporadora imobiliária, se for pessoa jurídica;
• Requerimento de incorporação;
• Escritura do terreno;
• Certidões negativas de débitos, impostos e obrigações legais em âmbitos federais, estaduais e municipais;
• Histórico de propriedade do terreno;
• Projeto arquitetônico aprovado para construção;
• Informações técnicas sobre construção, áreas comuns e unidades autônomas;
• Declarações de capacidade financeira;
• Alvará de construção, entre outras obrigações específicas.

Toda a documentação deve ser entregue no Cartório de Imóveis do local onde se pretende realizar a incorporação. Caso tudo seja ratificado, é criado o Memorial de Incorporação.

Por contar com diversas características legais e burocráticas, é comum que essa etapa seja executada pelo incorporador imobiliário com apoio jurídico especializado. Isso evita a apresentação incorreta de dados e evita problemas futuros com a obra.

Negociação para construção

A apresentação de documentação, na verdade, acontece em um momento próximo à negociação da construção. Como essa etapa exige a apresentação de alvará para a liberação do memorial, ela precisa ser acertada entre todos os envolvidos.

Isso envolve, em especial, a negociação do uso do terreno onde ocorrerá a construção. Ele pode ser de propriedade do incorporador, mas, muitas vezes, é de um terceiro participante. Então, cabe à empresa incorporadora mediar essa relação.

O mais indicado é que seja feito um contrato entre as partes, com condições claras para o uso do terreno. É praxe do mercado que o dono da propriedade receba o seu pagamento em unidades imobiliárias autônomas, como apartamentos em um prédio a ser construído.

Todo esse processo precisa ser devidamente legalizado por meio de documentos e trâmites legais exigidos. Isso trará a proteção necessária para as partes envolvidas.

Comercialização de unidades

A última etapa da incorporação imobiliária é a comercialização das unidades autônomas. A responsável assume tarefas que viabilizem a venda, como:

• Divulgar o empreendimento;
• Captar interessados;
• Apresentar o projeto;
• Fechar propostas de compra.

Um dos pilares da incorporação imobiliária é realizar a venda de imóveis que, na verdade, ainda não existem. Assim, também é comum que os compradores possam adquiri-los na planta por um valor mais atrativo do que o preço de imóveis já prontos. 

Ainda, mesmo com reajustes, o preço inicial costuma ser mais atrativo do que o indicado após a conclusão da obra. É por meio da etapa de comercialização que serão captados os recursos que financiam o restante da obra e de onde vem o possível lucro de todas as partes envolvidas.

Quanto melhor for o desempenho do incorporador imobiliário nesse momento de venda, maior é o favorecimento para a etapa de obras. Afinal, os recursos captados são essenciais para a viabilidade do projeto e o cumprimento dos prazos previstos.

Para que serve uma incorporadora imobiliária?

Como foi possível notar, a incorporadora imobiliária é a responsável por colocar a incorporação em prática, em todas as suas etapas. Logo, ela é quem planeja e ajuda a executar todo o projeto de um empreendimento imobiliário até o momento da venda. 

Ainda, é por meio desse processo que são obtidos os fundos financeiros que viabilizam o restante da construção. Como, muitas vezes, quem idealiza um empreendimento não dispõe do capital necessário para todo o projeto, a incorporação transforma os compradores em investidores.

Portanto, o processo tem grande relevância no setor imobiliário por estar ligado ao lançamento de diversos empreendimentos no mercado.

Qual a diferença entre incorporação e construção?

Apesar de serem termos que fazem parte do mesmo segmento, a construção e a incorporação são modalidades diferentes na criação de um empreendimento imobiliário. Como visto, a incorporação foca no planejamento, na aprovação do projeto e na comercialização das unidades disponíveis.

A construtora, por sua vez, tem como foco o cumprimento do projeto técnico e arquitetônico. Essa é a empresa responsável por contratar mão de obra, lidar com materiais e seguir todas as especificações técnicas, desde a fundação até os acabamentos.

Contudo, há projetos nos quais a construtora também pode atuar como incorporadora e vice-versa. Nesse caso, a criação, o lançamento e a comercialização das unidades de um empreendimento estão centralizados em uma só pessoa jurídica.

Quais são as vantagens da incorporação imobiliária?

Conforme aprendido, a incorporação imobiliária tem grande relevância no setor imobiliário, já que ajuda a viabilizar o lançamento de projetos distintos. Porém, essa não é a única questão para considerar, pois há muitas vantagens associadas ao processo.

Na sequência, descubra quais são os principais benefícios da incorporação imobiliária e entenda quais são seus impactos no mercado!

Aumenta a proteção do comprador

Como você viu, a incorporação imobiliária se dá com base em regras estritas, definidas por lei. Na prática, a realização de todas as etapas — incluindo a da documentação — é determinante para proteger o comprador.

Quando uma incorporadora atua no projeto, há maiores chances de o interessado adquirir um imóvel que atenderá a todas as características apresentadas. Com isso, há menos riscos de surgirem problemas em relação à compra. 

Eleva a eficiência de execução do projeto

Outra função da incorporadora é garantir que o projeto do empreendimento seja executado considerando as condições de viabilidade econômica. Assim, é comum que o time atue para tornar o projeto mais eficiente em relação ao uso de recursos.

É comum que sejam implementadas estratégias focadas na melhoria de performance do cronograma e do orçamento. A finalidade é evitar atrasos, desperdícios e gastos extras. Isso favorece a rentabilidade do projeto e pode auxiliar na entrega das chaves, ao final, para os compradores.

Dinamiza o mercado imobiliário

É comum que os idealizadores de empreendimentos imobiliários não tenham todos os recursos para executar as obras antes de vender as unidades. Assim, é fácil perceber o que aconteceria sem a incorporação.

Nesse cenário, o ritmo de lançamentos seria desacelerado e concentrado em poucas empresas. Afinal, seria preciso investir uma grande quantia, esperar a venda de todas as unidades e o recebimento dos valores para só então partir para a próxima obra.

Com a incorporação imobiliária, são os futuros proprietários que se tornam investidores e, portanto, financiam os projetos. É por isso que é possível que a mesma idealizadora dê prosseguimento a diversos empreendimentos de modo simultâneo.

Por que é importante conhecer esse conceito?

Conhecer os principais aspectos da incorporação imobiliária é importante para todos os envolvidos no mercado imobiliário. Para entender melhor, veja o que cada pessoa física ou jurídica pode aproveitar ao conhecê-la!

Idealizadores

Empresas que sejam responsáveis por desenvolver conceitos de empreendimentos imobiliários e que negociem a construção precisam da incorporação para viabilizar projetos. Ao saber como tudo funciona, fica clara a importância de escolher bons parceiros.

Além disso, entender quais são as etapas desse processo dá previsibilidade sobre tudo o que terá que ser cumprido — em especial, quanto à regularização das características e das condições da obra.

Construtoras

As construtoras também devem conhecer a incorporação para que identifiquem quais são as responsabilidades e as funções de cada um. O cumprimento das características apresentadas no projeto e a busca por eficiência são importantes para o sucesso do empreendimento, por exemplo.

Ademais, dependendo da situação, as construtoras podem encontrar na incorporação um novo nicho de atuação. Com a oferta de serviços integrados, é possível tornar os projetos mais rentáveis, caso a estratégia faça sentido para o negócio. 

Profissionais do mercado

Já quem atua profissionalmente no setor imobiliário deve conhecer a incorporação para ser capaz de fechar parcerias quanto às vendas, por exemplo. Quem trabalha na parte comercial da incorporadora, por sua vez, deve identificar as melhores formas de divulgar as vendas. 

A apresentação de imóveis novos em um portal especializado, como o Apto, permite alcançar leads qualificados e aumentar a taxa de conversão. Afinal, o Apto é o maior shopping de imóveis novos do Brasil, com atuação em todos os estados e que, por isso, pode ajudar a viabilizar projetos, dando maior liquidez às unidades à venda.

Compradores imobiliários

Os clientes que desejam adquirir imóveis também precisam conhecer a incorporação imobiliária. O motivo é que a etapa visa a aumentar a segurança para quem adquire as unidades autônomas. Portanto, a escolha deve ser criteriosa para assegurar uma boa aquisição.

Nesse caso, vale contar com o apoio de um time profissional. A medida ajuda a ter garantias de que todas as condições apresentadas serão cumpridas. Portanto, o suporte recebido também afeta positivamente o nível de satisfação com a compra. 

Diante de todas essas informações, é possível compreender que a incorporação imobiliária está relacionada ao planejamento e à viabilização de projetos no mercado. E, devido à sua importância, todos os envolvidos nos processos de construção e negociação devem conhecer esse processo. Quer se manter sempre atualizado sobre o mercado de imóveis? Assine a newsletter semanal Blueprint, desenvolvida pelo Apto!