Entenda o que é nota promissória pro soluto e pro solvendo

O financiamento é uma solução na compra de um bem imobiliário, o que inclui unidades novas ou na planta. Porém, a linha de crédito tem limitações. Nos acordos firmados entre incorporadoras e construtoras com os clientes, surgem os conceitos de notas promissórias pro soluto e pro solvendo.

Eles estão relacionados ao pagamento do valor que não é financiado pelo banco e ajudam a definir as obrigações e os direitos de ambas as partes. Como profissional do mercado imobiliário, também é importante conhecer os conceitos para favorecer a experiência de atendimento ao cliente.

Nesse sentido, descubra o que é pro soluto e pro solvendo e veja como essas classificações de notas promissórias se relacionam ao mercado imobiliário!

O que são as notas promissórias?

Para entender como o pro soluto e o pro solvendo funcionam, é preciso começar sabendo o que são as notas promissórias. Elas correspondem a um compromisso de pagamento que é firmado entre as partes, incluindo os valores a serem quitados e em quais condições isso ocorrerá.

Em uma analogia, o funcionamento é semelhante aos de cheques pré-datados, por exemplo. A ideia é que as notas promissórias sejam um compromisso particular, então não envolvem diretamente os bancos e as instituições financeiras.

Normalmente, elas são firmadas com empresas — como construtoras e incorporadoras, no caso do mercado de empreendimentos imobiliários.

O que é pro soluto?

Quanto ao uso de notas promissórias, tais documentos podem ser de mais de um tipo, dependendo das condições que apresentam. Uma classificação possível é conhecida como pro soluto, a qual é utilizada como quitação do valor de um imóvel.

Funciona da seguinte maneira: com a emissão de uma nota promissória pro soluto, o vendedor a recebe como se o pagamento tivesse sido efetuado. Isso faz com que não seja possível desfazer o negócio, mesmo em caso de inadimplência.

Se o comprador não realizar o pagamento conforme estiver previsto na nota promissória, o vendedor deverá ingressar com um processo judicial para resolver a questão.

O que é pro solvendo?

Por outro lado, o pro solvendo é uma nota promissória que não prevê a quitação dos valores devidos apenas por sua emissão. A dívida só será classificada como efetivamente encerrada no momento em que o comprador realizar o pagamento de todo o saldo devedor.

Portanto, o principal papel de notas desse tipo é reforçar o compromisso em relação à negociação entre as partes. Se o comprador atrasar ou descumprir as condições previstas, o negócio pode ser interrompido ou desfeito.

Para que isso seja possível, é necessário que a escritura apresente todas as características a serem previstas na nota promissória pro solvendo.

Quais são as diferenças entre essas notas promissórias?

Agora que você conhece melhor os dois termos, fica mais fácil entender que, embora ambos envolvam notas promissórias, eles preveem comportamentos diferentes.

No caso da nota promissória pro soluto, não há chances de desfazer o processo de compra e venda sem que haja um processo judicial. Isso acontece porque, como vimos, ela funciona como um instrumento de quitação automática dos débitos previstos.

Já o caráter pro solvendo impede que apenas as notas promissórias sejam suficientes para quitar as dívidas. Na prática, funciona como uma promessa de pagamento. Então ela pode proteger o vendedor de problemas, como a inadimplência de quem compra. 

Qual a relação entre pro soluto e pro solvendo com o financiamento imobiliário?

No mercado imobiliário, o caráter pro soluto e o caráter pro solvendo de notas promissórias podem aparecer em situações ligadas à compra de imóveis. Isso é mais comum no financiamento de imóveis, devido às características do processo — e que você conhecerá em seguida.

Quando uma pessoa adquire um imóvel por meio de um financiamento, é comum que a instituição financeira permita que apenas parte do valor seja paga dessa forma. Se o limite de um financiamento for de 70% do preço de venda, por exemplo, os outros 30% devem ser pagos à vista.

Nesse caso, o comprador pode emitir uma nota promissória para o vendedor para contemplar esse pagamento restante. Como é um acordo feito entre particulares, o uso desse documento se torna uma forma de dar continuidade ao processo, sem deixar de acordar o pagamento.

Essa nota promissória, como você viu, poderá ser do tipo pro soluto ou pro solvendo. É justamente essa distinção que definirá como será o acordo entre as partes envolvidas.

Exemplo prático

Para entender melhor esse funcionamento, considere uma situação fictícia envolvendo a aquisição de um imóvel.

Pense em uma pessoa que compra um imóvel na planta por R$ 500 mil, com um financiamento de 70% do valor total. Logo, R$ 350 mil serão pagos à instituição financeira escolhida em parcelas ao longo dos anos.

Os outros 30% podem ser negociados diretamente com a incorporadora ou a construtora. O interessado pode emitir uma nota promissória se comprometendo a pagar os R$ 150 mil restantes em 120 dias, por exemplo.

Se a nota promissória for pro solvendo, a escritura pode ser registrada com a chamada cláusula resolutiva. Se o comprador falhar em fazer o pagamento previsto na nota, dentro das características acordadas, a negociação é suspensa e a escritura deixa de valer.

Por outro lado, se a nota for pro soluto, é como se os R$ 150 mil tivessem sido pagos no momento de emissão da nota promissória. Se o cliente atrasar ou não pagar o montante, a construtora ou a incorporadora deverá ingressar com uma ação judicial.

Mas é importante saber que esse é apenas um exemplo geral. Como você verá nos próximos tópicos, o pro soluto, em si, é menor que o valor da entrada e corresponde ao máximo saldo devedor do cliente nesse sentido.

Como preencher uma nota promissória pro solvendo ou pro soluto?

Depois de conhecer essas classificações de nota promissória, é necessário saber como preencher o documento. Assim como um cheque, que deve ter certas informações para ser aceito, a nota precisa conter os dados completos para ter validade.

Há modelos prontos que podem ser usados, mas, no geral, as informações incluem:

• Dados de identificação do vendedor do imóvel;
• Dados de identificação e assinatura do comprador de imóvel, que é o emitente;
• Valor total devido e previsto pela nota;
• Lugar onde deve ser feito o pagamento;
• Data de validade da nota promissória.

Em uma negociação imobiliária, a nota promissória deve estar associada a uma escritura pública registrada no Cartório de Imóveis. É nela que constará a condição de extinção da negociação em caso de inadimplência, por exemplo.

Não menos importante, as notas promissórias devem ser explicitamente apresentadas como tal, para que tenham validade. Para evitar problemas, o recomendado para os clientes é buscar apoio jurídico para realizar a emissão conforme as regras.

Por que é importante conhecer esses conceitos?

Um dos principais motivos para entender o caráter da nota promissória é poder ajudar seus clientes no processo de compra. Quando você sabe quais são as características das classificações e no que elas implicam, é possível prestar um atendimento mais eficiente e que simplifique os processos.

Por meio do seu conhecimento, o comprador saberá exatamente o que esperar da negociação e quais são as características para considerar. Dessa maneira, é possível aumentar o nível de satisfação e também evitar problemas, como distratos de acordos que já tinham sido fechados.

Além disso, entender os conceitos é fundamental para vencer a burocracia e fazer uma venda com mais facilidade. Com uma compreensão completa sobre o tema, é possível providenciar o andamento das etapas de compra, reduzindo o tempo necessário para a conclusão.

Não menos importante, é uma forma de conferir mais segurança para todos os envolvidos. Com a promessa de pagamento e suas condições devidamente registradas, todos alinham expectativas, obrigações e direitos.

Dúvidas mais comuns sobre pro soluto e pro solvendo

Além das questões que você já conferiu sobre o tema, é comum surgirem outras perguntas sobre o caráter das notas promissórias. Como entender o assunto por completo é importante para o atendimento aos clientes, vale a pena conhecer as respostas para dúvidas frequentes. 

Veja!

Como calcular o pro soluto?

Conforme você viu, um dos dados mais importantes da nota promissória, qualquer que seja seu caráter, é o valor a ser pago. Mas como ele é calculado?

É importante entender que, normalmente, o pro soluto não corresponde a toda a entrada que seria dada pelo cliente. Na verdade, o mais comum é ele ser apresentado por uma porcentagem incidente sobre o valor que seria devido. A partir de seu pagamento, o imóvel pode ser averbado.

No exemplo anterior, a entrada deveria ser de R$ 150 mil ou 30% do valor do imóvel. Se o pro soluto for de 5%, por exemplo, corresponderá a R$ 25 mil. Então, significa que o cliente deverá quitar R$ 125 mil para que o imóvel seja averbado.

No entanto, note que isso não significa que a construtora ou a incorporadora não permitirá o pagamento dos R$ 150 mil com as condições acordadas. A negociação ainda é válida e serve para facilitar o processo.

Contudo, somente quando o montante for pago até restar apenas a nota promissória é que ocorrerá a transferência legal do bem. 

No caso do pro soluto, os R$ 25 mil já serão dados como se tivessem sido pagos, desvinculando a obrigação. No pro solvendo, entretanto, o atraso dos R$ 25 mil restantes poderia resultar no encerramento do contrato.

Quais são as vantagens dessas classificações de nota promissória?

Tanto a existência do caráter pro soluto quanto do pro solvendo pode ser vantajosa para os envolvidos nas operações. Quem deseja comprar um imóvel consegue ter mais facilidade, já que, na maioria dos casos, os bancos não financiam o valor completo.

Graças às condições negociadas, 

• É possível ajustar o pagamento às necessidades e às possibilidades de quem faz a aquisição, ou seja, mais acesso às ofertas do mercado;
• Maior apelo comercial;
• Maior conversão em vendas;
• Possibilidade de melhorar os resultados da atuação no mercado.

No geral, a existência desses documentos pode ser útil para dar mais agilidade ao processo. Com eles, a escritura pode ser emitida e registrada mesmo antes de os pagamentos serem totalmente efetuados, apenas com base na promessa de pagamento.

Para os profissionais do mercado imobiliário, a existência desse mecanismo também é benéfica. Uma construtora ou uma incorporadora que aceite receber uma nota promissória tende a se destacar e pode conseguir vender mais.

Quais são os riscos previstos nas notas promissórias?

Ao mesmo tempo, é necessário pensar nos riscos que podem estar envolvidos na emissão de notas desse tipo. As questões principais recaem sobre quem recebe as notas promissórias, ou seja, para quem o pagamento será feito.

Uma construtora ou uma incorporadora que aceite receber as notas atua como se estivesse financiando ou emprestando o valor restante para os clientes. Porém, isso eleva o risco da operação, dependendo do caráter das notas promissórias.

Sendo do tipo pro soluto, o risco aumenta consideravelmente, pois o bem estará alienado para a instituição financeira, e na escritura não consta cláusula de cancelamento. Com isso, haverá mais dificuldade para reaver o dinheiro.

Também é preciso pensar que o pro soluto não costuma ter garantias apresentadas. Como consequência, o risco de inadimplência é bastante considerável nesse tipo.

O que é escritura vinculada?

No caso dos acordos imobiliários, o uso de notas promissórias pro soluto ou pro solvendo está relacionado à escritura do imóvel. Quando ela é do tipo vinculada, significa que a transferência do bem por parte do vendedor acontece quando o comprador quita os valores devidos. 

No caso do pro soluto, isso acontece tão logo a nota seja emitida. No pro solvendo, é preciso que a dívida seja quitada integralmente. Do contrário, há a chance de exercer a condição resolutiva para desfazer o negócio por completo.

Resumidamente

Confira a seguir um resumo especial para que você saiba tudo o que precisa sobre o locador, o locatário e as demais informações ligadas a locação de imóveis.

- O que são as notas promissórias?

As notas promissórias são uma espécie de compromisso de pagamento que é firmado entre as partes, incluindo os valores a serem quitados e em quais condições a negociação ocorrerá.

- O que é pro soluto?

 A pro soluto é a garantia de que o valor da promissória foi pago, ainda que o comprador não tenha realmente pagado o vendedor. Ou seja, é uma quitação automática dos débitos do valor de um imóvel.

- O que é pro solvendo?

A pro solvendo é uma nota promissória que não prevê a quitação dos valores devidos apenas por sua emissão, ou seja, é uma promessa de pagamento que será quitada na data combinada. A dívida é somente dada como encerrada a partir do momento em que o comprador realizar o pagamento de todo o saldo pendente.

- Quais são as diferenças entre pro soluto e pro solvendo?

Entre as diferenças entre a pro soluto e a pro solvendo estão: no caso da nota promissória pro soluto, não há chances de desfazer o processo de compra e venda sem que haja um processo judicial. Já a pro solvendo tem um caráter de promessa de pagamento, pois impede que apenas as notas promissórias sejam suficientes para quitar as dívidas. 

- Como calcular o pro soluto?

O cálculo se dá a partir do valor da parcela mensal, que é representado pela soma da amortização mais os juros do contrato. Ou seja, o saldo residual se dá a partir da fórmula: ((financiado + FGTS) – saldo devedor) = saldo residual ou pró soluto.

Conhecendo as características de pro soluto e pro solvendo, é possível ajudar os clientes na emissão e no cumprimento das notas promissórias. Dessa forma, os compradores terão o apoio necessário para que possam finalizar a negociação e adquirir definitivamente os imóveis.

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