O que faz um advogado imobiliário e como acioná-lo?

A advocacia possui diversas especialidades voltadas para diferentes áreas e mercados. Uma delas é o advogado especialista em direito imobiliário — você conhece esse profissional? Ele trabalha em questões voltadas aos imóveis e seus reflexos.

A ajuda do advogado nesse campo é essencial para muitos cidadãos. Ademais, quem atua diretamente com o mercado de imóveis pode ter ainda mais benefícios ao utilizar os serviços do advogado em sua rotina de trabalho.

Quer saber o que faz um advogado imobiliário e como acionar esse profissional? Então confira esse post!

O que faz um advogado imobiliário?

Antes de conhecer em quais situações um advogado imobiliário atua, é fundamental entender o que ele faz. Nesse contexto, o Direito Imobiliário é a área em que esses profissionais têm a sua especialização.

Ele tem uma relação íntima com os direitos reais — referentes às normas brasileiras que regulam todas as relações jurídicas de bens materiais e imateriais. Esses bens podem ser apropriados pelas pessoas e têm uma relevância econômica.

Existem diversos direitos reais dispostos no Código Civil brasileiro. Entre eles, está o direito a:

• Propriedade; 
• Superfície;
• Usufruto;
• Habitação;
• Hipoteca.

A propriedade é um dos direitos reais mais relevantes. Contudo, o nosso Código Civil não disciplinou o que é propriedade — e esse conceito evolui constantemente conforme as relações da sociedade.

A legislação fala que o proprietário é a pessoa que tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa a qual tem propriedade. Ainda, ele pode, pelos meios legais, reaver esse bem do poder de outra pessoa que está o detendo.

Conhecendo esses conceitos, é possível dizer que o Direito Imobiliário trata das relações que derivam do direito de propriedade. Logo, o advogado especialista na área atua para manter, reaver, requerer e solucionar divergências nesse ramo.

Vale ressaltar que não há um código ou uma legislação específica a esse assunto — como há no Direito Penal, por exemplo. Desse modo, um advogado do ramo imobiliário precisa ter conhecimento de diversas leis e normas que tratam da área relacionada com a propriedade.

Em que situações pode valer a pena acioná-lo?

Agora você já sabe como atua um advogado especialista em Direito Imobiliário. Na prática, ele pode ser essencial em diversas rotinas e situações que os profissionais do ramo imobiliário se deparam. Por isso, é fundamental conhecê-las e saber como se dá a atuação do advogado nesses casos. 

Entenda a seguir!

Compra e venda de imóveis

A mediação da compra e venda de imóveis é uma das atribuições mais recorrentes dos profissionais de Direito ligados ao setor imobiliário. Afinal, as imobiliárias e os corretores negociam os imóveis e buscam possíveis compradores ou locatários para esses bens.

Então é necessário que todo o procedimento relacionado à compra e à venda dos bens imóveis ocorra legalmente. Isso acontece porque erros nesse momento podem acarretar prejuízos importantes e, até mesmo, impedir que o negócio se concretize.

Em primeiro lugar, é preciso avaliar se o imóvel é regular para a negociação. E somente um advogado especialista poderá determinar isso. Portanto, o profissional é indispensável na regularidade da negociação.

Além disso, o advogado atua na elaboração de contratos de compra e venda. Esse é um documento essencial para o negócio, tendo em vista que ele relaciona o comprador, o proprietário do bem e o vendedor.

O contrato também deve apresentar todas as características do imóvel e como ele se encontra no momento. Entre as informações importantes estão a localização, a metragem, a divisão de cômodos, o número da sua matrícula etc.

Em seguida, devem ser elencados no documento todos os direitos e deveres de cada parte em relação à negociação. Essas regras precisam seguir a lei e não podem determinar garantias ou exigências desproporcionais a uma das partes.

Caso aconteça a desigualdade de condições, a cláusula pode ser contestada judicialmente. Assim, essa parte do contrato pode chegar a ser considerada irregular ou inexistente. Isso atrapalha toda a negociação e a confiança nos profissionais envolvidos.

Outro ponto relevante do contrato são as cláusulas a respeito de valores e forma de pagamento. Ademais, o advogado indica multas e penalidades para quem descumprir o contrato, foro competente e mais informações relevantes.

Registro da escritura de imóveis

Outra rotina comum no Direito Imobiliário trata do registro de imóveis. Nesse sentido, um advogado pode avaliar as matrículas e as escrituras para determinar se o imóvel é regular e se não há problemas de procedimento.

A matrícula identifica o imóvel em cartório, sendo que cada bem tem o seu próprio número. Nela, ficarão registradas todas as informações importantes sobre o imóvel, como as escrituras realizadas e outras gravações.

As informações constantes na matrícula servem para se dar publicidade para essas situações. Por isso, é relevante saber como realizar o registro de escrituras na matrícula do imóvel e identificar em quais casos as anotações são necessárias. 

Quando o registro é uma exigência legal, é indispensável cumprir a lei. Por outro lado, se não é preciso fazer o registro, as partes podem evitar custos com cartório e outras burocracias. 

É na matrícula que as partes envolvidas na negociação do imóvel podem verificar quem é o proprietário do bem, se há ônus como a penhora ou a hipoteca, e todas as movimentações anteriores. Por isso, o documento é exigido para realizar qualquer negociação com a propriedade.

Assim, um advogado competente e especialista na área imobiliária dá mais segurança jurídica no momento de realizar registros e avaliar a matrícula de imóveis. Essa rotina pode ser realizada em todas as transações e sempre que houver dúvidas sobre a situação do bem.

Locação

Na compra e na venda de imóveis, a locação também é outra operação comum para imobiliárias e corretores de imóveis. Dessa forma, cumprir o que determina a lei e realizar os procedimentos corretos deve ser uma prioridade para os envolvidos.

Existe, inclusive, uma lei própria que regulamenta as relações de aluguel. A chamada Lei do Inquilinato — Lei n º 8.245 de 1991 — dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos e todos os procedimentos pertinentes a ela.

É nessa lei que estão dispostas as regras sobre os pagamentos e as obrigações dos inquilinos, assim como o período máximo de contrato e a possível renovação. Ainda, há regulamentações importantes sobre os direitos do locatário.

Entre eles estão a garantia de receber um imóvel em plenas condições de uso e com uma vistoria completa precedente. Além disso, o locatário tem direito de não pagar as despesas extraordinárias do imóvel — que devem ficar por conta do proprietário.

No entanto, o inquilino também tem deveres importantes. Por exemplo, a obrigação de pagar o aluguel na data combinada e nos meios determinados, além de arcar com todos os encargos advindos da locação.

O mesmo contrato deve apresentar os direitos e os deveres dos proprietários de imóveis. Muitas vezes, o documento pode incluir ou alterar essas disposições, mas é preciso respeitar limites legais para que o contrato não se torne oneroso demais para uma das partes.

Como você pode ver, há diversas regras legais sobre a locação — e elas devem ser respeitadas para não ocorrerem irregularidades e contestações judiciais. Desse modo, é válido acionar um advogado especialista em imóveis para confeccionar e avaliar os contratos de locação realizados.

Administração de condomínio

Outra atuação muito importante de um advogado especialista em Direito Imobiliário diz respeito à administração ou à mediação de situações referentes a condomínios. Eles são imóveis em que diversos indivíduos possuem propriedade sobre determinadas áreas.

Esses empreendimentos precisam respeitar as regras do Código Civil, além de leis específicas. Então, para haver uma convivência harmoniosa entre os condôminos, é preciso que se definam direitos e deveres bem-determinados para todos os envolvidos.

As reuniões de condomínio e assembleias são instrumentos muito utilizados para determinar essas regras e resolver conflitos. Nesses casos, o advogado especialista em imóveis pode atuar como um mediador ou defender os interesses de moradores ou síndicos.

Ademais, o advogado também pode elaborar, aconselhar e assinar todos os documentos referentes ao condomínio. Dessa maneira, atas de reuniões, regimento interno, convenção e outros papéis podem ser intermediados pelo profissional.

A presença do profissional oferece mais segurança jurídica e evita que as questões do condomínio gerem disputas judiciais e outros problemas comuns nesses ambientes.

Inventário e divórcio

O inventário e o divórcio não são questões diretamente relacionadas ao Direito Imobiliário, mas podem envolvê-lo. Isso porque eles envolvem propriedades a serem compartilhadas. Logo, se houver imóveis entre elas, o advogado desse ramo pode ser útil.

Nesse sentido, o inventário é o procedimento pelo qual os bens de uma pessoa falecida são divididos entre os seus herdeiros. Já o divórcio é a formalização da separação de um casal por meio de um processo judicial — que também pode gerar a necessidade de divisão de bens. 

A divisão de bens e sua transferência nesses casos dependem das regras legais sobre o assunto. No inventário, por exemplo, a preferência para recebimento dos bens é de herdeiros necessários, como o cônjuge sobrevivente e os filhos.

Já no divórcio, a divisão de bens do casal depende do regime de casamento escolhido. Por isso, o pagamento de impostos, o procedimento para a transferência e a quota-parte de cada pessoa precisa ser aprovada pela lei.

Um advogado pode realizar o inventário ou o divórcio extrajudicial, desde que não haja conflito entre as partes ou participação de menores ou incapazes. Esse tipo de procedimento gera menos custos e litígios judiciais.

Contudo, também pode ser necessário que o profissional assessore os clientes em litígio. Em ambos os casos, as partes precisam saber quais são as regras sobre a divisão e receber informações sobre os documentos importantes.

Ademais, na divisão de imóveis os herdeiros ou os ex-cônjuges devem gravar as informações na matrícula. Eventuais dificuldades no processo de inventário ou divórcio podem afetar contratos de locação e mesmo negociações de compra e venda na imobiliária. 

Usucapião

Você já ouviu falar em usucapião? Esse conceito diz respeito a uma forma de aquisição de propriedade por meio do decurso de um prazo legal. Ele acontece quando uma pessoa ou uma família já vive em um imóvel que não tem a propriedade contestada.

Dessa forma, após o lapso de tempo determinado pela lei, esses indivíduos podem pedir usucapião do imóvel, adquirindo a propriedade. No entanto, além do lapso temporal, existem diversas regras que devem ser cumpridas.

A usucapião pode ser pedida em cartório, sem a necessidade de propor um processo judicial e ter um procedimento mais lento. Para isso, é preciso cumprir requisitos para que a via judicial seja evitada — e a assessoria de um advogado é essencial.

Nos casos judiciais, é indispensável a presença de um advogado especialista para dar andamento ao processo e proteger o direito dos envolvidos. Além de pedir usucapião, é possível fazer a defesa em eventuais processos contra sua propriedade, caso contestada.

Distrato

O distrato imobiliário é um procedimento em que se realiza a anulação de um contrato de compra e venda de um imóvel. Como essas situações podem gerar conflitos e problemas entre as partes, vale a pena ter a interferência de um advogado especialista.

Casos de distrato também são comuns em imobiliárias, principalmente aquelas que têm parceria com incorporadoras. Logo, ter um distrato padronizado e que pode ser alterado com mais facilidade oferece mais praticidade.

Para isso, ele precisa seguir as regras legais, principalmente em relação à Lei do Distrato — Lei n º 13.786 de 2018. Ela dispõe sobre prazos para a anulação do contrato de compra e venda, multas e outros pontos importantes.

Como acionar um advogado imobiliário?

Até aqui você entendeu que o advogado imobiliário é um agente fundamental para imobiliárias e corretores. Agora é preciso saber como fazer a contratação desses profissionais e como funciona o serviço e o pagamento deles.

Os advogados podem ser profissionais liberais. Quando isso acontece, eles atuam por contratação para cada caso, fazendo uma cobrança individual a depender do serviço. Mas os profissionais também podem ser contratados como parceiros da empresa.

Desse modo, os advogados fazem parte do setor jurídico e há um contrato de trabalho, estipulando carga horária e deveres. A opção entre essas duas alternativas depende da necessidade da imobiliária ou dos corretores, além do acordo entre profissionais.

Na hora de contratar um advogado, independentemente do modelo, lembre-se de avaliar pontos importantes. Por exemplo, a reputação profissional e a experiência na área. Também faça uma consulta, esclarecendo suas dúvidas com ele para ter mais segurança na contratação.

Viu o que faz um advogado imobiliário e como realizar a contratação desse profissional se você precisar dele? Contar com bons parceiros é indispensável para o sucesso da imobiliária e para ter segurança em todos os serviços!

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